Los principios financieros relativos a la determinación del Dictamen Avaluatorio de un bien inmueble o un servicio, etc., están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. El Dictamen Avaluatorio de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del mismo. Estos principios fundamentales principales, aplicados al inmueble en estudio, son pericialmente, los siguientes:
Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor (dictamen avaluatorio). Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valora. Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:
1. Integración (Desarrollo y Construcción).
2. Equilibrio (Estado estático, vida útil).
3. Desintegración (Decadencia, salvamento, demolición).
Nada se queda estático. Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general aumentando su valor, o disminuyéndolo.
Este principio económico se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y de la misma manera, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.
Este principio económico establece la posibilidad de que un inmueble pueda ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.
Cuando una propiedad puede ser medianamente reemplazada por otra, su valor de negociación tiende a ser aproximadamente igual al costo de adquisición de una propiedad equivalente.
El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor. Los bienes raíces son valorados en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no ser, su uso actual.
Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, castigan el valor de un terreno. Igualmente menoscaban el valor de un terreno si su Dictamen Avaluatorio se realiza bajo este principio, por tanto las construcciones carecerán de valor y adicionalmente se debe tomarse en cuenta el costo de su demolición. Debiéndose tener en cuenta aspectos tales como:
· El Terreno como si estuviera baldío.
· Solo usos que son físicamente factibles
· Solo usos redituables.
· El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.
El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles. La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores. Este principio debe reflejar una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas afectara el valor.
El Dictamen Avaluatorio de una propiedad debe estar determinado por el balance de los tres (3) factores de la producción, que son:
1. Trabajo (Salarios)
2. Organización (Gastos de operación).
3. Capital (Interés).
El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la inversión.
Un ejemplo de la aplicación de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el incremento en el costo de producción.
Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la valoración de lotes con varios fondos. El avaluador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que este tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor profundidad podría hacer improductiva una parte de dicho terreno.
El costo de las mejoras no contribuye, en la misma medida, al valor final de un bien inmueble. La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el de la inversión adicional.
Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el avaluador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de producción.
Así, por ejemplo, un área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga beneficio. La ganancia ánima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa. (exceso de oferta)
A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.
Los APARTAMENTOS y las VIVIENDAS en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad, condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y sociales similares.
Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.
El valor actual de un inmueble es una medida de los beneficios futuros en este principio se basa el enfoque de capitalización de ingresos o rentas.
Este principio económico establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable más idóneo, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor avaluatorio más alto.
La demanda de un bien inmueble está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.
La oferta de mercado se conforma por la disponibilidad de inmuebles en cartelera, al igual que otras mercancías. Estableciendo este principio que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda, y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de los inmuebles en demanda, mientras que cuando ocurre lo contrario, este aumenta. Este principio económico señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio final de adquisición.
