PROCESOS DE MÍNIMA CUANTÍA, PROCESOS DE MENOR CUANTÍA y PROCESOS DE MAYOR CUANTÍA

PROCESOS DE MÍNIMA CUANTÍA.- Un proceso civil o de familia se considera de mínima cuantía cuando el monto de las pretensiones no supere la suma de 40 salarios mínimos mensuales vigentes. En consecuencia, para el año 2021 los procesos de mínima cuantía serán aquellos cuyas pretensiones económicas sea iguales o inferiores a $36.341.040 pesos moneda corriente. 

Los procesos de mínima cuantía se caracterizan por ser de única instancia, cuya competencia pertenece a los jueces civiles municipales de acuerdo al artículo 17 del código general del proceso.

PROCESOS DE MENOR CUANTÍA. Los procesos de menor cuantía son aquellos cuyas pretensiones son superiores a 40 salarios mínimos, pero que no exceden de 150 salarios mínimos. 

Es decir que para el 2021, los procesos de menor cuantía son aquellos procesos cuyas pretensiones están entre $36.341.041 y $136.278.900 pesos moneda corriente.

PROCESOS DE MAYOR CUANTÍA.- Los procesos de mayor cuantía son aquellos en que las pretensiones superan los 150 salarios mínimos mensuales, esto es, superan los $136.278.900 para el 2021.

Tomado de gerencie.com

El DICTAMEN PERICIAL en el PROCESO de PERTENENCIA

El proceso de pertenencia permite a una persona que ha ocupado una propiedad en calidad de poseedor por el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva, se convierta en dueño de ella. La declaración de pertenencia es un proceso declarativo mediante el cual el demandante solicita al juez que emita sentencia declarando a su favor la pertenencia del bien.

La declaración de pertenencia procede cuando el demandante cree haber adquirido la propiedad del dominio por prescripción. Es decir que para intentar un proceso de pertenencia es requisito que se hayan cumplido las condiciones para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.

La acción de pertenencia no procede contra bienes del estado, como en el caso de los baldíos, y por ello se debe aportar el certificado de libertad y tradición del inmueble del que se pretende la declaración de pertenencia, a fin de verificar la procedencia de la acción (Tomado de gerencie.com).

DICTAMEN PERICIAL.- Toda demanda en un Proceso de Pertenencia, en el Código General del Proceso, requiere que vaya acompañada siempre de un Dictamen de Pertenencia (o USUCAPIÓN), que se denomina de parte.

 

Un perito, auxiliar de la justicia, con las calidades correspondientes, inspeccionará y practicará un Dictamen Pericial, que entre otras investigaciones mínimas deberán consistir en las siguientes: 

1) Identificación del inmueble por sus características, ubicación, linderos generales y especiales y demás circunstancias que lo identifiquen,

2) Determinar si el inmueble inspeccionado es el mismo a que se refiere las pretensiones de la demanda,

3) las mejoras, su antigüedad y valor,

4) si el inmueble se encuentra proveído de servicios públicos domiciliarios, en caso positivo deberán indicarse cuáles,

5) el avalúo del bien.

ACCIÓN POPULAR vs ACCIÓN DE GRUPO

La Acción de Grupo es eminentemente indemnizatoria pues ella busca que se repare un daño causado a un conjunto de personas. 

La Acción popular, por su parte, es preventiva, porque su finalidad es evitar que se cause un daño cuando se están vulnerando o violando derechos o intereses colectivos.

La Acción Popular, cuando no logre el restablecimiento de las cosas a su estado anterior, en caso de haberse causado un daño, puede tornarse indemnizatoria. La indemnización que puede obtenerse en la Acción Popular se le reconoce al colectivo afectado, y no hay indemnización individual, como si existe en la Acción de Grupo.

Principales diferencias entre la Acción de Grupo y la Acción Popular: 

Caducidad: la acción popular no tiene caducidad alguna y solo es necesario para su procedencia que exista amenaza o peligro de vulneración o violación del derecho o derechos e intereses colectivos, mientras que la acción de grupo tiene una caducidad de dos años siguientes a la acusación del daño.

 

Ejecutantes: Para ejercer una acción de grupo se requiere un conjunto de 20 personas que se les haya causado el daño por las mismas causas o circunstancias, y en cuanto de la acción popular se trata, una sola persona puede interponerla sin necesidad que se tenga que identificar un grupo de personas. 

Presentación: Las acciones de grupo deben ser presentadas por intermedio de abogado, mientras que las acciones populares pueden presentarla el mismo actor popular o por intermedio de abogado a elección del actor. 

Legitimación: la acción de grupo podrá ser interpuesta por las personas afectadas o por el defensor del pueblo, los personeros municipales o distritales en nombre del afectado que se lo solicite o cuando este se encuentre en estado de indefensión; las Acciones Populares además de las personas mencionadas, por los alcaldes, servidores públicos, procurador general de la nación, organizaciones populares no gubernamentales o cívicas, y por entidades públicas que cumplan funciones de control o vigilancia.

Tomado parcialmente, de gerencie.com

DICTAMEN PERICIAL en la ACCIÓN REIVINDICATORIA

La acción reivindicatoria busca que el dueño de un inmueble pueda reclamar la posesión que actualmente está en poder de otra persona.

Quién puede ejercer la ACCIÓN REIVINDICATORIA de DOMINIO ? El Propietario es el único legitimado para pretender la ACCIÓN REIVINDICATORIA.

 

Contra quién se ejerce la ACCIÓN REIVINDICATORIA ? Contra la persona que ocupa en calidad de poseedor el inmueble. 

DICTAMEN PERICIAL.- El Dictamen Pericial entra a valorar inicialmente los derechos susceptibles de Reivindicación, tales como los bienes corporales, raíces y muebles, y demás derechos reales susceptibles de VALORACIÓN, pudiendo establecer la diferenciación técnica entre MEJORAS y PROPIEDAD NETA desnuda original previa.

CÁLCULO DE LAS MEJORAS.- Se entiende por MEJORAS, todas las obras de construcción, que a partir de la Posesión fueron implantadas por el POSEEDOR en el inmueble, MEJORAS que han hecho más valioso el PREDIO (de buena fe).

Para el perito las MEJORAS  a reconocer, serán aquellas que hayan incrementado el valor del inmueble, y que fueron construidas hasta la fecha de la contestación de la demanda por el poseedor. 

Presentación del VALOR de las MEJORAS por el PERITO.- El perito tiene dos (2) formas posibles de presentar el AVALÚO de las MEJORAS, para que el Demandante escoja la que mejor se ajuste a sus pretensiones judiciales, así:

• El avalúo del VALOR comercial de las OBRAS listadas y presupuestadas por el perito en su visita al predio en Litis, 
• La diferencia entre los avalúos de los Valores COMERCIALES del predio, con MEJORAS y el Valor comercial del predio sin MEJORAS.

Al final en su sentencia, será el Juez quien finalemente determine el VALOR COMERCIAL a reconcoer en las MEJORAS.

Al final en su sentencia, será el Juez quien finalmente determine el VALOR COMERCIAL a reconocer en las MEJORAS reseñadas, cuantificadas y valoras por el perito.

AVALÚO DE SERVIDUMBRES con REPARACIÓN del DAÑO

Las servidumbres son una limitación total o parcial al derecho de propiedad. Se presenta cuando el dueño de un bien está imposibilitado para ejercer la totalidad de sus atribuciones o derechos sobre el bien.  Las servidumbres imponen limitaciones y obligaciones.

DERECHO A SERVIDUMBRE DE TRANSITO.- Si un predio no tiene comunicación con la vía pública,  el dueño tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo cualquier otro perjuicio.

DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE. El dueño del predio sirviente tendrá derecho a que se le pague el precio de todo el terreno que fuere ocupado por la servidumbre; teniendo, además, derecho a que se le indemnice de todo perjuicio ocasionado por la construcción de la SERVIDUMBRE.

CUÁNTO ES EL PAGO JUSTO POR UNA SERVIDUMBRE ? Primero.- Valor en porcentaje en relación con el valor del área que se afecta; Segundo.- Perjuicios o daños que concurran en el proceso de construcción de la servidumbre; Tercero.- Las minusvalías que afecten el resto del predio (daño al remanente).

Principios básicos del valor a indemnizar por una servidumbre:

Primero RENTABILIDAD.- La rentabilidad depende de la explotación y uso. Cualquier restricción que limite, cambie o impida dicho destino, afecta en forma parcial o total la renta y en consecuencia el valor económico del predio.

Segundo MONTO TOTAL.- El monto debe ser equivalente a la diferencia entre el valor del inmueble antes y después de la imposición de la servidumbre.

Tercero VALORES PREVIOS.- El valor de la propiedad antes de  la expropiación se investiga, y luego se calcula el resultante después de la imposición de la servidumbre. La diferencia entre esos valores es la SUMATORIA del perjuicio que corresponde compensar.

Reflexión con respecto al DAÑO REMANENTE.-  Qué ocurre si se afecta el resto del inmueble?  Si se causa un daño al remanente?. 

Es un daño que debe ser reparado mediante una indemnización que abarque el daño emergente y el lucro cesante causados al inmueble REMANENTE.

EL USUFRUCTO en la LEGISLACIÓN COLOMBIANA

Un repaso actual por la Legislación Colombiana, nos señala que de acuerdo con el Código Civil Colombiano, el artículo 823 define el concepto de USUFRUCTO como “un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible, o con cargo de volver igual cantidad del mismo genero, o de pagar su valor si la cosa es fungible”.

Por tanto, hasta aquí, el concepto USUFRUCTO es :

1.      Un derecho REAL de gozar una cosa

2.      Con obligación de conservar y restituir posteriormente

3.      Aplicable a Bienes INMUEBLES y a Bienes MUEBLES.

El artículo 824, define los DERECHOS en el USUFRUCTO, calificándolos como que “supone necesariamente dos (2) derechos coexistentes: NUDO PROPIETARIO y USUFRUCTUARIO, con una duración limitada en el TIEMPO, al cabo del cual retorna al NUDO PROPIETARIO (consolidando de nuevo el 100% de la propiedad)

El artículo 825, define los MODOS de CONSTITUCIÓN y ADQUISICIÓN del USUFRUCTO, así:

1)      Por Ley

2)      Por Testamento

3)      Por Donación, Venta, u otro Acto entre vivos

4)      Por Prescripción

El artículo 826, específica la validez legal del USUFRUCTO sobre BIENES INMUEBLES, señalando:”El USUFRUCTO no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito”.

El artículo 829, define la DURACIÓN del USUFRUCTO, determinado que “el USUFRUCTO podrá constituirse por TIEMPO DETERMINADO o por toda la VIDA del USUFRUCTUARIO (si no se fija tiempo alguno, igualmente)”

Por tanto, por lo anterior, nacen:

1)      El USUFRUCTO TEMPORAL y

2)      El USUFRUCTO VITALICIO

El artículo 850, define la PRIMACÍA de las CONVENCIONES del USUFRUCTO, determinado que “el USUFRUCTO se entenderá otorgado sin perjuicio de las CONVENCIONES que sobre la materia intervengan, o de las VENTAJAS que en la constitución del USUFRUCTO se hayan concedido al NUDO PROPIETARIO o al USUFRUCTUARIO”

El artículo 852, define el ARRENDAMIENTO y la CESIÓN del USUFRUCTO reconociendo que “el USUFRUCTUARIO pueda dar en ARRIENDO el USUFRUCTO y cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito” con la salvedad que “a menos que lo hubiere prohibido el PROPIETARIO”. De todas maneras el CEDENTE (el tercero que recibe el USUFRUCTO), “permanece directamente siempre responsable al PROPIETARIO”. 

El artículo 855, define el responsable del pago  las CARGAS e IMPUESTOS PERIÓDICOS del USUFRUCTO, ordenando que “corresponde al USUFRUCTUARIO el pago de IMPUESTOS periódicos fiscales y municipales que graven al INMUEBLE durante el tiempo que dure el USUFRUCTO”. Igualmente se ordena que “Si por no hacer el usufructuario estos pagos los hiciere el propietario, o se enajenare o embargare la cosa fructuaria, deberá el primero (USUFRUCTUARIO) indemnizar de todo perjuicio al segundo (PROPIETARIO)”.  

El artículo 857, define el CONCEPTO  DE OBRAS y REFACCIONES MAYORES a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, determinado que “Se entiende por obras o refacciones mayores las que ocurren por una vez a largos intervalos de tiempo y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria (BIEN INMUEBLE)”

El artículo 856, define el responsable del pago las OBRAS y REFACCIONES MAYORES requeridas sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “Las obras o refacciones mayores, necesarias para la conservación de la cosa fructuaria, serán de cargo del PROPIETARIO, pagándole al USUFRUCTUARIO, mientras dure el USUFRUCTO, el interés legal de los dineros invertidos en ellas”.Y termina ordenando: “El USUFRUCTUARIO hará saber al PROPIETARIO las obras y refacciones mayores que exija la conservación de la cosa fructuaria. Si el PROPIETARIO rehúsa o retarda el desempeño de estas cargas podrá el USUFRUCTUARIO, para libertar la cosa fructuaria y conservar su usufructo, hacerlas a su costa, y el PROPIETARIO se las reembolsará sin interés”.

El artículo 860, define el CONCEPTO  DE MEJORAS VOLUNTARIAS aplicadas al BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, determinado que “El USUFRUCTUARIO no tiene derecho a pedir cosa alguna por las mejoras que voluntariamente haya hecho en la cosa fructuaria (BIEN INMIUEBLE); pero le será lícito alegarlas en compensación por el valor de los deterioros que se le puedan imputar, o llevarse los materiales, si puede separarlos sin detrimento de la cosa fructuaria, y el PROPIETARIO no le abona lo que después de separados valdrían” Y termina el artículo 860, con la siguiente salvedad: “lo cual se entiende sin perjuicio de las convenciones que hayan intervenido entre el USUFRUCTUARIO y el PROPIETARIO, relativamente a mejoras, o de lo que sobre esta materia se haya previsto en la constitución del USUFRUCTO.”

El artículo 863, valida el CONCEPTO de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO POR CONDICIÓN RESOLUTORIA a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “El usufructo se extingue generalmente por la llegada del día, o el evento de la condición prefijados para su terminación. Si el usufructo se ha constituido hasta que una persona distinta del usufructuario llegue a cierta edad, y esa persona fallece antes, durará, sin embargo, el USUFRUCTO hasta el día en que esa persona hubiera cumplido esa edad, si hubiese vivido.”

El artículo 865, adiciona las OTRAS CAUSALES de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, validando que “El usufructo se extingue también:

• Por la muerte natural del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijados para su terminación.
• Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución.
• Por consolidación del usufructo con la propiedad.
• Por prescripción.
• Por la renuncia del usufructuario.”

El artículo 868, adiciona la CAUSAL de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO por SENTENCIA JUDICIAL a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “El usufructo termina, en fin, por sentencia del juez que, a instancia del propietario, lo declara extinguido por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave, o por haber causado daños o deterioros considerables a la cosa fructuaria”.

Igualmente se faculta al juez para que “según la gravedad del caso, podrá ordenar, o que cese absolutamente el usufructo, o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al fructuario una pensión anual determinada, hasta la terminación del usufructo”.

UNA REVOLUCIÓN LLAMADA USUFRUCTO

¿Qué es el USUFRUCTO ?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. 

El usufructuario es la persona que está legitimada para usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad: las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El usufructo es un derecho real de disfrute de algo ajeno: sin tener el derecho de alterar su sustancia. “Esto significa que sin tener la propiedad de algo, el beneficiario del usufructo puede obtener beneficios y hacer uso de ese bien”. El usufructo representa una desmembración temporal del dominio.

  

¿Qué se requiere para que haya un USUFRUCTO ?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:

• El nudo propietario: que es el dueño del bien
• El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

  ¿Cuánto dura el USUFRUCTO ?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

a)      Se constituye por tiempo determinado.

b)      Se constituye por toda la vida del usufructuario “el famoso "usufructo vitalicio".

El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una condición, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el usufructo se termine.

Por otra parte, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno de terminación, es decir no se impone ninguna condición se entiende que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del usufructuario.

  

¿Cómo se constituye un USUFRUCTO ?

Existen cuatro (4) formas de constituir un usufructo:

1)      Mediante la ley,

2)      Por un Testamento

3)      Por donación, venta u otro acto.

4)      Se puede también adquirir un usufructo por prescripción, esto quiere decir que el usufructo se constituye por el paso del tiempo.

  

¿Cuándo se extingue el USUFRUCTO ?

Va a depender de la duración que le dieron quienes firmaron y acordaron el usufructo. Existen dos (2) duraciones del usufructo:

• Usufructo por tiempo determinado: quiere decir que se estipuló cuánto tiempo va a durar el usufructo. En este caso, el usufructo se extinguirá una vez haya transcurrido el tiempo de finalización acordado.

• Usufructo vitalicio: que se termina una vez que el usufructuario ha fallecido. Además, si por alguna razón no se estipula expresamente la duración del usufructo, se entenderá que este es vitalicio, y por ende acabará cuando muera el que está gozando del bien ('usufructuario").

 ¿Para qué sirve el USUFRUCTO ?

El usufructo es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena pero siempre conservando la cosa, para luego devolvérsela a su dueño en los casos en que se pueda devolver.

Si la cosa es fungible (de las que se gastan o destruyen con el uso), entonces habrá que devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, dependiendo cual sea el caso.

El usufructo es el derecho a gozar de una propiedad ajena. Es decir, los usufructuarios podrán hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños. Se entiende entonces que los usufructuarios tienen uso y goce pero no pueden disponer de la cosa, excepto sí es una cosa de las que se gasta o destruye (como el dinero, por ejemplo).

Para entender mejor aún el usufructo, hay que verlo como un derecho que se tiene sobre un bien, el cual se divide en dos derechos: uno de propiedad y otro de uso y goce.

Lo que el usufructo hace es que, la persona que tiene ambos derechos, cede el de uso y goce a otra persona, quedándose solamente con el derecho de propiedad sobre la cosa.

Esto significa que la persona que tiene el derecho de propiedad, podría vender la cosa dada en usufructo, pero no podrá vender su uso y goce.

O sea que quien compra una cosa dada en usufructo, tendrá que esperar que el usufructo acabe para poder gozar y usar la cosa.

Un ejemplo de usufructo es que el dueño de un terreno dé en usufructo este terreno para que otro (usufructuario) pueda cultivar y cosechar el terreno. De esta manera el terreno sigue perteneciendo al dueño pero el usufructuario podrá cultivar, cosechar, hacer uso y gozar de esta cosecha como suya. El usufructuario deberá cuidar el terreno y devolverlo al dueño cuando se cumpla el plazo, en caso que haya un plazo, o cuando fallezca.

  

¿Sobre qué bienes se puede constituir un USUFRUCTO ?

Respecto de este tema, no existe en la ley una distinción sobre cuáles bienes pueden ser dados en usufructo y cuáles no, por lo que se entiende que se podrá constituir usufructo sobre cualquier bien del que se pueda alegar una propiedad.

Esto quiere decir que se podrá constituir usufructo tanto en bienes muebles (herramientas, autos, computadoras, etc.), como bienes raíces, es decir BIENES MOBILIARIOS y BIENES INMOBILIARIOS.

  

¿Puedo USUFRUCTUAR un Inmueble ?

Como se menciona en el punto anterior, el legislador no dejó una distinción respecto de cuales bienes pueden ser constituidos en usufructo y cuáles no. Por lo que se entiende que los bienes inmuebles o raíces pueden ser constituidos en usufructo, como por ejemplo un terreno, una casa, un apartamento, una finca, un local, etc.

Ahora, el usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito. Esto quiere decir que, para que el usufructo sea válido hay que inscribirlo en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

  

¿Por qué debería USUFRUCTUAR ?

El usufructo es un medio económico muy ventajoso, al poder dar uso de cosa ajena y gozar de los frutos de esta cosa durante un tiempo determinado,  o durante el resto de la vida (vitalicio).  En el caso de las herencias se usa bastante, ya que se podrán constituir usufructos testamentarios.

Por ejemplo, sea una familia compuesta de una madre, un padre y dos hijos. Si el padre falleciera, serían los dos hijos y la madre quienes les tocaría parte de la herencia.

El padre podría estipular en la herencia que una vez que fallezca, la madre tendrá el usufructo de la casa donde viven, esto quiere decir que si bien los propietarios de la casa pasarían a ser los dos hijos con su madre, será la madre la que pueda hacer uso y goce de esta casa, por ende no podrán venderla hasta que se acabe el usufructo. De esta forma el padre podrá asegurarse que los hijos no vendan la casa y la madre tenga su hogar.

Hace unos años se usaba el transferir el dominio de un bien a sus herederos antes de la muerte del dueño del bien, de esta forma el dueño conserva el uso y goce de la propiedad y los herederos se quedaban con la nuda propiedad. Así cuando falleciera el dueño, los herederos pasarían a tener el uso y goce de la propiedad.

Otro motivo para usufructuar es que el usufructo sirve para que la persona o las personas a las que se les da un bien inmueble en usufructo, sientan confianza y tranquilidad, pudiendo quedarse en el inmueble.

  

¿Puedo transferir mi derecho de USUFRUCTO?

Sí, el derecho a usufructo es transferible. Entonces, en caso de que ya no se quiera el usufructo o se quiera pagar una deuda con este derecho, se puede vender el derecho al usufructo, o arrendarlo, etc.

(Para mayor información, Ver artículos 823 al 869 del Código Civil Colombiano. Título IX “del Derecho de Usufructo”)

LOS DOCE (12) PRINCIPIOS BÁSICOS en la PERICIA de un DICTAMEN AVALUATORIO

Los principios financieros relativos a la determinación del Dictamen Avaluatorio de un bien inmueble o un servicio, etc., están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. El Dictamen Avaluatorio de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del mismo. Estos principios fundamentales principales, aplicados al inmueble en estudio, son pericialmente, los siguientes:

1)     PRINCIPIO DE CAMBIO:

Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor (dictamen avaluatorio). Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valora. Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:

1. Integración (Desarrollo y Construcción).

2. Equilibrio (Estado estático, vida útil).

3. Desintegración (Decadencia, salvamento, demolición).

Nada se queda estático. Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general aumentando su valor, o disminuyéndolo.

2)     PRINCIPIO DE REGRESIÓN:

Este principio económico se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y de la misma manera, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.

3)     PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN:

Este principio económico establece la posibilidad de que un inmueble pueda ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.

Cuando una propiedad puede ser medianamente reemplazada por otra, su valor  de negociación tiende a ser aproximadamente igual al costo de adquisición de una propiedad equivalente.

4)     PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO:

El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor. Los bienes raíces son valorados en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no ser, su uso actual.

Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, castigan el valor de un terreno. Igualmente menoscaban el valor de un terreno si su Dictamen Avaluatorio se realiza bajo este principio, por tanto las construcciones carecerán de valor y adicionalmente se debe tomarse en cuenta el costo de su demolición. Debiéndose tener en cuenta aspectos tales como:

·        El Terreno como si estuviera baldío.

·        Solo usos que son físicamente factibles

·        Solo usos redituables.

·        El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.

5)     PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO:

El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles. La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores. Este principio debe reflejar una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas afectara el valor.

6)   PRINCIPIO de INCREMENTO Y DECREMENTO de la RETRIBUCIÓN:

El Dictamen Avaluatorio de una propiedad debe estar determinado por el balance de los tres (3) factores de la producción, que son:

1. Trabajo (Salarios)

2. Organización (Gastos de operación).

3. Capital (Interés).

El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la inversión.

Un ejemplo de la aplicación de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el incremento en el costo de producción.

7)     PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:

Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la valoración de lotes con varios fondos. El avaluador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que este tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor profundidad podría hacer  improductiva una parte de dicho terreno.

El costo de las mejoras no contribuye, en la misma medida, al valor final de un bien inmueble. La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el de la inversión adicional.

8)     PRINCIPIO DE COMPETENCIA:

Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el avaluador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de producción.

Así, por ejemplo, un área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga beneficio. La ganancia ánima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa. (exceso de oferta)

9)     PRINCIPIO DE CONCORDANCIA:

A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.

Los APARTAMENTOS y las VIVIENDAS en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad, condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y sociales similares.

10)  PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN:

Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.

El valor actual de un inmueble es una medida de los beneficios futuros en este principio se basa el enfoque de capitalización de ingresos o rentas.

11)  PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:

Este principio económico establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable más idóneo, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor avaluatorio más alto.

12)  PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA:

La demanda de un bien inmueble está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.

La oferta de mercado se conforma por la disponibilidad de inmuebles en cartelera, al igual que otras mercancías. Estableciendo este principio que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda, y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de los inmuebles en demanda, mientras que cuando ocurre lo contrario, este aumenta. Este principio económico señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así  como de una relación directa entre la demanda y el precio final de adquisición.

El DICTAMEN PERICIAL en el INCREMENTO del ARRENDAMIENTO en LOCALES COMERCIALES

El incremento máximo del canon de arrendamiento de locales comerciales no está regulado por la ley, por lo tanto se debe aplicar lo que las partes acuerden o en su defecto lo que la justicia disponga como pasa a explicarse (Dictamen Pericial).

El Código de Comercio en los artículos 518 al 524 aborda el arrendamiento de establecimientos de comercio, en los que se incluyen algunas reglas sobre el arrendamiento de locales comerciales como tal, pero ninguna de ellas regula el canon de arrendamiento, y menos su incremento.

El Código Civil que es el llamado a regular las partes no reguladas de forma particular por el Código de Comercio, tampoco dice nada de los incrementos del arrendamiento, por lo que este tema está huérfano en la ley colombiana.

Regulación contractual del incremento del arrendamiento de local comercial. Debido a que la ley no regula cómo, ni cuándo ni en cuánto se incrementa el arrendamiento de un local comercial, le corresponde a las partes regular ese tema en el Contrato de Arrendamiento.

Para evitar problemas en el contrato de arrendamiento se debe fijar de forma clara el porcentaje en que se debe incrementar al arrendamiento y las fechas de ese incremento (+1, +2, ... puntos por encima del IPC, por ejemplo).

Regulación judicial del incremento del arrendamiento local comercial.- Cuando las partes no hayan regulado el incremento del arrendamiento en el respectivo contrato, o se presenten diferencias respecto a dicho incremento, el asunto debe ser resuelto en los estrados judiciales (Dictamen Pericial de parte, Contradictamen), a través de un proceso de REGULACIÓN DE CANON de ARRENDAMIENTO.

Señala el artículo 519 del Código de Comercio: «Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de Peritos.»

Tomado en lo pertinente de gerencie.com