En Colombia existen cinco modos de adquirir el dominio que son la tradición, la accesión, la sucesión por causa de muerte, la ocupación y la prescripción adquisitiva de dominio; esta última también puede ser extintiva del dominio.
El Código civil Colombiano en su artículo 762 define la posesión de la siguiente manera: «es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él,"
"El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo".
La posesión puede ser regular o irregular; la primera se da cuando existe justo título y buena fe mientras que en la segunda no es necesario ninguno de estos requisitos.
Hay que diferenciar la posesión de la mera tenencia, en la mera tenencia se reconoce la propiedad de otro; es decir por ejemplo Juan tiene la cosa, pero la tiene a nombre de otro, no ejerce ánimo de dueño, es como si simplemente cuidara la cosa o disfrutara de ella.
Y entonces: ¿cuándo se da la la prescripción adquisitiva de dominio ?: Se requiere haber poseído el bien, si la prescripción es ordinaria cinco (5) años y diez (10) años si es extraordinaria, claro esto en cuanto a bienes inmuebles se refiere. La ordinaria se da cuando se ha poseído de manera regular el bien y la extraordinaria cuando se ha poseído de manera irregular.
Anteriormente el Código Civil establecía diez (10) años para la prescripción ordinaria y veinte (20) para la extraordinaria, pero la ley 791 de 2002 redujo la prescripciones veintenarias a diez (10) años y estableció el tiempo de la prescripción ordinaria en cinco (5) años.
La modificación realizada por esta ley es muy importante ya que reduce el tiempo para las personas que han poseído y ejercido su ánimo de señor y dueño, dándoles la posibilidad que en menor tiempo puedan por declaración judicial a través del proceso de pertenencia (requiere Dictamen Pericial) para tener la propiedad.
Tomado de gerencie.com
La Ley 1796 de 2016, más conocida como la Ley de Protección al Comprador de Vivienda, cuya aplicación corresponde a los nuevos proyectos constructivos de vivienda sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, y con Licencia de Construcción aprobada a partir del 13 de julio de 2016, garantiza al COMPRADOR de VIVIENDA NUEVA para que pueda reclamar por fallas constructivas LEVES, GRAVES y GRAVÍSIMAS. (aplica para todo el territorio colombiano).
El artículo 8 establece que el Constructor o Enajenador de Bien Inmueble Nuevo destinado a vivienda, estará obligado, sin perjuicio de lo relacionado con los temas de garantías -Ley 1480 de 2011-, a pagar los perjuicios patrimoniales causados al Consumidor, Usuario o Destinatario Final que se vean afectados por algún vicio de la construcción, vicio en el suelo o en los materiales que el Propietario Inicial o el Constructor hayan debido conocer en razón de su oficio, -numeral 3 del artículo 2060 del C.C., y que a causa de él se genera ruina o amenaza de ruina, esto es, la destrucción total o parcial del inmueble o la posibilidad cierta de que esto suceda en el futuro, dentro del decenio (10 años) siguientes a la expedición de la escritura pública de “Certificación Técnica de Ocupación” –artículo 6 Ley 1796 de 2016-
Veamos cada una de las denominaciones de DAÑOS, por su magnitud, y el tiempo para su reclamación:
Afectaciones gravísimas.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones estructurales o que amenacen ruina en todo o parte de los bienes privados o de uso particular o de los bienes comunes o que ponga en peligro la vida de las personas” y serán sancionadas cuando se hubieran presentado dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, o dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha de las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones.
Afectaciones graves.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones de habitabilidad, uso o funcionamiento de los bienes privados o de dominio particular o la utilización de los bienes comunes, que no implican daño estructural o amenaza de ruina en el inmueble. Pueden presentarse, entre otros, en los siguientes casos, v dependen de la naturaleza del bien, así:
- En bienes privados o de dominio particular: acabados, humedades, falta de suministro de servicios públicos esenciales definitivos y cualquier otro hecho que afecte la habitabilidad, uso o funcionamiento de los inmuebles, y no implique el daño estructural de las viviendas.
- En bienes comunes: hundimiento de superficies de circulación, cerramientos, cuartos de basura, acabados, humedades, canales y bajantes, equipos especiales, falta de suministro de servicios públicos esenciales definitivos, sistema de detección y extinción de incendios o cualquier otro hecho que no garantice las condiciones en materia de seguridad humana o que afecte la utilización y disposición de las zonas comunes..:.
Afectaciones leves.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que se presentan por aquellos defectos que ocurren como resultado del proceso constructivo y no afectan la habitabilidad, uso o funcionamiento del inmueble”. y serán sancionadas cuando se hubieren presentado dentro del año siguiente a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, según el caso, o dentro del año siguiente a las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones.
