sábado, diciembre 26, 2020

CONTRATO ESTATAL: Condiciones para que exista DESEQUILIBRIO ECONÓMICO

En reciente pronunciamiento, el Consejo de Estado recordó los supuestos que se deben tener en cuenta para la declaratoria de la ruptura del equilibrio económico (desequilibrio económico) de un contrato estatal de obra. 

Así, la Sección Tercera del Consejo de Estado precisó que se deben cumplir:
  1. El alcance e importancia del principio de buena fe contractual y 
  2. La oportunidad en tiempo de reclamación en materia contractual.
PRINCIPIO DE BUENA FE CONTRACTUAL.-  Este elemento siempre tiene que ir de la mano con el principio de planeación contractual. Así las cosas, los contratos deben “celebrarse y ejecutarse de buena fe, y en consecuencia, obligarán no solo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural”. 

El alto tribunal fue reiterativo al señalar que en materia de contratación estatal, la buena fe es objetiva, es decir que estriba en un comportamiento real y efectivamente ajustado al ordenamiento y al contrato, (…) “consiste fundamentalmente en respetar en su esencia lo pactado, en cumplir las obligaciones derivadas del acuerdo, en perseverar en la ejecución de lo convenido, en observar cabalmente el deber de informar a la otra parte, y, en fin, en desplegar un comportamiento que convenga a la realización y ejecución del contrato”. 

No se puede olvidar que el interés de la otra parte contractual también debe cumplirse, y este fin depende, en gran medida, de la lealtad y corrección de la conducta propia de cada una de las partes, aseguró la Sección Tercera.

OPORTUNIDAD DE RECLAMACIÓN.Se recuerda que dentro del libelo procesal se debe demostrar: (i) un menoscabo económico grave y anormal y (ii) Que la presentación de las reclamaciones se haya surtido en la oportunidad pertinente. 

Ello quiere decir que dentro del proceso se logre demostrar que el contratista reclamó a la administración o manifestó su inconformidad y dejó constancia de ello dentro de la ejecución del contrato y en el momento en el que consideró que se estaba quebrantando su utilidad económica.

Por otra parte, si el contratista firma las prórrogas y ampliaciones en tiempo, se presume que las partes procuraron superar las dificultades que se presentaron, todo con el ánimo de obtener la ejecución del objeto contractual y de cumplir a cabalidad las obligaciones contractualmente adquiridas.

Ahora bien, tratándose de adiciones en dinero, la Sala manifestó: “si las partes, habida cuenta del acaecimiento de circunstancias que pueden alterar o han alterado ese equilibrio económico, llegan a acuerdos tales como suspensiones, adiciones o prórrogas del plazo contractual, contratos adicionales, otrosíes, etc., al momento de suscribir tales acuerdos en razón de tales circunstancias es que deben presentar las solicitudes, reclamaciones o salvedades por incumplimiento del contrato, por su variación o por las circunstancias sobrevinientes, imprevistas y no imputables a ninguna de las partes”. 

En caso de que las partes guarden silencio al respecto y no manifiesten oposición alguna se presumirá una subsanación de las diferencias y en caso de no considerarlo así se estaría fomentando una práctica malsana que violenta los deberes de corrección, claridad y lealtad negóciales.  

Por último, dentro del desequilibrio económico de la liquidación bilateral del contrato estatal, la parte contractual que esté inconforme con las cuentas que se presentan, debe ineludiblemente expresar la causa y los motivos de su inconformismo.

Tomado de ambitojuridico.com

lunes, diciembre 14, 2020

ACCIÓN POPULAR vs ACCIÓN DE GRUPO

La Acción de Grupo es eminentemente indemnizatoria pues ella busca que se repare un daño causado a un conjunto de personas. 

La Acción popular, por su parte, es preventiva, porque su finalidad es evitar que se cause un daño cuando se están vulnerando o violando derechos o intereses colectivos.

La Acción Popular, cuando no logre el restablecimiento de las cosas a su estado anterior, en caso de haberse causado un daño, puede tornarse indemnizatoria. La indemnización que puede obtenerse en la Acción Popular se le reconoce al colectivo afectado, y no hay indemnización individual, como si existe en la Acción de Grupo.

Principales diferencias entre la Acción de Grupo y la Acción Popular

Caducidad: la acción popular no tiene caducidad alguna y solo es necesario para su procedencia que exista amenaza o peligro de vulneración o violación del derecho o derechos e intereses colectivos, mientras que la acción de grupo tiene una caducidad de dos años siguientes a la acusación del daño.
 
Ejecutantes: Para ejercer una acción de grupo se requiere un conjunto de 20 personas que se les haya causado el daño por las mismas causas o circunstancias, y en cuanto de la acción popular se trata, una sola persona puede interponerla sin necesidad que se tenga que identificar un grupo de personas. 

Presentación: Las acciones de grupo deben ser presentadas por intermedio de abogado, mientras que las acciones populares pueden presentarla el mismo actor popular o por intermedio de abogado a elección del actor. 

Legitimación: la acción de grupo podrá ser interpuesta por las personas afectadas o por el defensor del pueblo, los personeros municipales o distritales en nombre del afectado que se lo solicite o cuando este se encuentre en estado de indefensión; las Acciones Populares además de las personas mencionadas, por los alcaldes, servidores públicos, procurador general de la nación, organizaciones populares no gubernamentales o cívicas, y por entidades públicas que cumplan funciones de control o vigilancia.

Tomado parcialmente, de gerencie.com

martes, octubre 06, 2020

ACCIÓN REIVINDICATORIA de HERENCIA

La acción reivindicatoria de herencia permite reclamar la propiedad de una herencia que ha pasado a manos de terceros. 

Cuando un bien pertenece a una herencia que no ha sido liquidada, y está en manos de un tercero que tiene la posesión, el heredero con derechos puede recurrir a la acción reivindicatoria de herencia para recuperarla. 


La diferencia entre esta acción y la acción de petición de herencia es que aquí la posesión de la herencia no la tiene alguien en calidad de heredero, sino un tercero y la condición es que las cosas no hayan prescrito a favor del tercero, es decir, que no se haya adquirido por prescripción adquisitiva de dominio la propiedad. Otra diferencia es que mientras en la acción de petición de herencia el heredero tiene derecho a que se le restituyan tanto las cosas corporales como las incorporales, la acción reivindicatoria de la herencia solo es susceptible de bienes corporales. 

Entonces el objeto de la acción reivindicatoria de la herencia es evitar que terceros adquiera la propiedad de los bienes que pertenecen a una herencia, pero uno de los requisitos es que dichas cosas sean reivindicables, es decir que sean objeto de la acción reivindicatoria. 

El código civil es su artículo 947 habla de las cosas que son susceptibles de reivindicar, las cuales son las cosas corporales, que a su vez se dividen en:

  • Muebles, por ejemplo, un carro, un cuadro.
  • Inmuebles, una casa, una finca.

En síntesis, la acción reivindicatoria de la herencia recae sobre cosas corporales ya sean muebles o inmuebles.

Con este procedimiento no se logra que el heredero reclamante adquiera la titularidad del dominio, sino que se le reconoce el derecho como heredero probando que el tercero no es el propietario, debiendo restituir el bien o cosa.

Término para interponer la acción reivindicatoria de herencia. Algo muy importante a tener en cuenta es el término que tiene el heredero para intentar recuperar el bien en manos de un tercero, puesto que debe hacerse antes de que ese tercero adquiera la propiedad o pertenencia mediante la figura de prescripción de dominio.

Tomado parcialmente de gerencie.com

sábado, agosto 29, 2020

DAÑOS y PERJUICIOS, DICTAMEN PERICIAL

La responsabilidad en materia civil puede ser Responsabilidad CONTRACTUAL y Responsabilidad EXTRACONTRACTUAL.

La responsabilidad CONTRACTUAL se deriva como su nombre lo indica de los CONTRATOS, mientras que la responsabilidad EXTRACONTRACTUAL se presenta cuando se causa un DAÑO o DAÑOS sin que exista CONTRATO que genere dicha responsabilidad (caso por ejemplo de una EXPROPIACIÓN).

La responsabilidad civil en general existe cuando el incumplimiento ya sea de un contrato o de la ley ha causado un daño, y todo el que causa un daño debe pagarlo. 

Entonces todo incumplimiento, cumplimiento parcial o retardado en el cumplimiento de las obligaciones, genera un daño o un perjuicio.

La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 2008, reconoce que "la demostración del DAÑO recae en quien demanda, y está obligado a acreditarlo, ...", mediante Dictamen Pericial de Daños y Perjuicios.

Por tanto se debe demostrar el daño que fue causado (Dictamen Pericial), y le corresponde la carga de la prueba a quien demanda, es decir, el demandante está en la obligación de probar la existencia de dicho daño.

COROLARIO: La finalidad o lo que se busca en un proceso de responsabilidad civil es la indemnización de DAÑOS y PERJUICIOS (Conclusión económica del Dictame Pericial), que significa que se pague al DEMANDANTE el DAÑO EMERGENTE y el LUCRO CESANTE

El perito (que debe contar con la categoría RAA No. 13), en su DICTAMEN PERICIAL, además de exponer amplia y técnicamente el origen de los cálculos económicos), debe determinar cuantitativamente:
  •  EL DAÑO EMERGENTE: que es el daño o perjuicio que se causa, o se recibe. 
  •  EL LUCRO CESANTE: que es lo que deja de percibir como consecuencia del perjuicio.

martes, agosto 11, 2020

DICTAMEN PERICIAL en la ACCIÓN REIVINDICATORIA

La acción reivindicatoria busca que el dueño de un inmueble pueda reclamar la posesión que actualmente está en poder de otra persona.

Quién puede ejercer la ACCIÓN REIVINDICATORIA de DOMINIO ? El Propietario es el único legitimado para pretender la ACCIÓN REIVINDICATORIA.
 

Contra quién se ejerce la ACCIÓN REIVINDICATORIA ? Contra la persona que ocupa en calidad de poseedor el inmueble. 

DICTAMEN PERICIAL.- El Dictamen Pericial entra a valorar inicialmente los derechos susceptibles de Reivindicación, tales como los bienes corporales, raíces y muebles, y demás derechos reales susceptibles de VALORACIÓN, pudiendo establecer la diferenciación técnica entre MEJORAS y PROPIEDAD NETA desnuda original previa.

CÁLCULO DE LAS MEJORAS.- Se entiende por MEJORAS, todas las obras de construcción, que a partir de la Posesión fueron implantadas por el POSEEDOR en el inmueble, MEJORAS que han hecho más valioso el PREDIO (de buena fe).

Para el perito las MEJORAS  a reconocer, serán aquellas que hayan incrementado el valor del inmueble, y que fueron construidas hasta la fecha de la contestación de la demanda por el poseedor. 

Presentación del VALOR de las MEJORAS por el PERITO.- El perito tiene dos (2) formas posibles de presentar el AVALÚO de las MEJORAS, para que el Demandante escoja la que mejor se ajuste a sus pretensiones judiciales, así:

  • El avalúo del VALOR comercial de las OBRAS listadas y presupuestadas por el perito en su visita al predio en Litis, 
  • La diferencia entre los avalúos de los Valores COMERCIALES del predio, con MEJORAS y el Valor comercial del predio sin MEJORAS.
Al final en su sentencia, será el Juez quien finalemente determine el VALOR COMERCIAL a reconcoer en las MEJORAS.

Al final en su sentencia, será el Juez quien finalmente determine el VALOR COMERCIAL a reconocer en las MEJORAS reseñadas, cuantificadas y valoras por el perito.


martes, agosto 04, 2020

AVALÚO DE SERVIDUMBRES con REPARACIÓN del DAÑO

Las servidumbres son una limitación total o parcial al derecho de propiedad. Se presenta cuando el dueño de un bien está imposibilitado para ejercer la totalidad de sus atribuciones o derechos sobre el bien.  Las servidumbres imponen limitaciones y obligaciones.


DERECHO A SERVIDUMBRE DE TRANSITO.- Si un predio no tiene comunicación con la vía pública,  el dueño tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo cualquier otro perjuicio.

DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE. El dueño del predio sirviente tendrá derecho a que se le pague el precio de todo el terreno que fuere ocupado por la servidumbre; teniendo, además, derecho a que se le indemnice de todo perjuicio ocasionado por la construcción de la SERVIDUMBRE.


CUÁNTO ES EL PAGO JUSTO POR UNA SERVIDUMBRE Primero.- Valor en porcentaje en relación con el valor del área que se afecta; Segundo.- Perjuicios o daños que concurran en el proceso de construcción de la servidumbre; Tercero.- Las minusvalías que afecten el resto del predio (daño al remanente).

Principios básicos del valor a indemnizar por una servidumbre:

Primero RENTABILIDAD.- La rentabilidad depende de la explotación y uso. Cualquier restricción que limite, cambie o impida dicho destino, afecta en forma parcial o total la renta y en consecuencia el valor económico del predio.

Segundo MONTO TOTAL.- El monto debe ser equivalente a la diferencia entre el valor del inmueble antes y después de la imposición de la servidumbre.

Tercero VALORES PREVIOS.- El valor de la propiedad antes de  la expropiación se investiga, y luego se calcula el resultante después de la imposición de la servidumbre. La diferencia entre esos valores es la SUMATORIA del perjuicio que corresponde compensar.

Reflexión con respecto al DAÑO REMANENTE.-  Qué ocurre si se afecta el resto del inmueble?  Si se causa un daño al remanente?. 

Es un daño que debe ser reparado mediante una indemnización que abarque el daño emergente y el lucro cesante causados al inmueble REMANENTE.

domingo, junio 28, 2020

El DICTAMEN PERICIAL en los Procesos de DESLINDE y AMOJONAMIENTO

El proceso o demanda civil de deslinde o amojonamiento consiste en la separación de linderos que se hace fijando los límites del predio con respecto a los vecinos. 

En qué consiste el deslinde y el amojonamiento. Las propiedades deben estar visiblemente identificadas y separadas de las demás para tener claridad donde empieza y donde termina la propiedad de cada individuo, y cuando eso no está claro, se debe hacer el deslinde respectivo.
 

La determinación física de los linderos implica la marcación en terreno de estos para identificarlos física o materialmente, actividad que se conoce como amojonamiento, que es colocar o materializar las señales que marcan los linderos, y para ello pueden servir rocas, vías, edificio, cerros, corrientes de agua, árboles, cercas, etc.

Partes legitimadas para demandar el deslinde y amojonamiento:

Cuando se presenta alguna discusión respecto a los linderos de un terreno o propiedad, los afectados o interesados pueden recurrir a un juez para que mediante sentencia fije los linderos que correspondan, y las partes legitimadas son las que señala el artículo 400 del CGP:
  • El propietario pleno.
  • El nudo propietario.
  • El usufructuario.
  • El comunero.
  • El poseedor material siempre que tenga más de 1 año de posesión.
Como se observa, no solo el poseedor del dominio puede demandar el deslinde de una propiedad.


El artículo 401 del CGP señala que el demandante debe redactar en la demanda los linderos que reclama contra los predios colindantes, que serán objeto de demarcación, y la Demanda debe ser acompañada de lo siguiente:
  1. El título del derecho invocado y sendos certificados del registrador de instrumentos públicos sobre la situación jurídica de todos los inmuebles entre los cuales deba hacerse el deslinde, que se extenderá a un período de diez (10) años si fuere posible.
  2. Cuando fuere el caso, la prueba siquiera sumaria sobre la posesión material que ejerza el demandante. En este caso podrá solicitar que el deslinde se practique con base en los títulos del colindante.
  3. Un Dictamen Pericial que determine la línea divisoria, el cual se someterá a contradicción en la forma establecida en el artículo 228 del CGP.
Sin el cumplimiento de esos requisitos la demanda será inadmitida.

Tomado en lo pertinente de proceso d e deslinde y amojonamiento, gerencie.com

martes, mayo 19, 2020

DICTÁMENES: PERDIDA Y RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN

Cuando hablamos de posesión nos referimos a una persona que tiene la posesión de un bien pero que no tiene la propiedad de dicho bien, pues el dominio pertenece a otra persona.

Cuando esa persona pierde la posesión del inmueble en manos de otra persona distinta al verdadero dueño, puede intentar recuperarla mediante las acciones posesorias.


En consecuencia, la acción posesoria se aplica cuando lo que se ha perdido y se reclama es la posesión más no la propiedad del bien inmueble.

Sucede por ejemplo cuando en un barrio de invasión alguien ocupa un terreno que no es suyo y construye sobre él. Luego por problemas de cualquier tipo quien construyó la vivienda debe ausentarse y cuando regresa encuentra su casa ocupada por otro invasor.

Qué son las acciones posesorias.

Como ya se indicó, las acciones posesorias son las que tienen por objeto recuperar la posesión perdida.  El artículo 972 del código civil las define así:

«Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos

La acción posesoria solo es procedente respecto a bienes raíces y derechos reales constituidos sobre bienes raíces.

La acción posesoria es una herramienta para la defensa de la posesión; además pueden ejercerla los herederos de la persona que pudo haberla ejercido si viviese.

Tomado de gerencie.com - Acciones posesorias y su importancia

lunes, abril 20, 2020

EL USUFRUCTO en la LEGISLACIÓN COLOMBIANA

Un repaso actual por la Legislación Colombiana, nos señala que de acuerdo con el Código Civil Colombiano, el artículo 823 define el concepto de USUFRUCTO como “un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible, o con cargo de volver igual cantidad del mismo genero, o de pagar su valor si la cosa es fungible”.

Por tanto, hasta aquí, el concepto USUFRUCTO es :

1.      Un derecho REAL de gozar una cosa
2.      Con obligación de conservar y restituir posteriormente
3.      Aplicable a Bienes INMUEBLES y a Bienes MUEBLES.

El artículo 824, define los DERECHOS en el USUFRUCTO, calificándolos como que “supone necesariamente dos (2) derechos coexistentes: NUDO PROPIETARIO y USUFRUCTUARIO, con una duración limitada en el TIEMPO, al cabo del cual retorna al NUDO PROPIETARIO (consolidando de nuevo el 100% de la propiedad)

El artículo 825, define los MODOS de CONSTITUCIÓN y ADQUISICIÓN del USUFRUCTO, así:

1)      Por Ley
2)      Por Testamento
3)      Por Donación, Venta, u otro Acto entre vivos
4)      Por Prescripción

El artículo 826, específica la validez legal del USUFRUCTO sobre BIENES INMUEBLES, señalando:”El USUFRUCTO no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito”.

El artículo 829, define la DURACIÓN del USUFRUCTO, determinado que “el USUFRUCTO podrá constituirse por TIEMPO DETERMINADO o por toda la VIDA del USUFRUCTUARIO (si no se fija tiempo alguno, igualmente)”

Por tanto, por lo anterior, nacen:

1)      El USUFRUCTO TEMPORAL y
2)      El USUFRUCTO VITALICIO

El artículo 850, define la PRIMACÍA de las CONVENCIONES del USUFRUCTO, determinado que “el USUFRUCTO se entenderá otorgado sin perjuicio de las CONVENCIONES que sobre la materia intervengan, o de las VENTAJAS que en la constitución del USUFRUCTO se hayan concedido al NUDO PROPIETARIO o al USUFRUCTUARIO”

El artículo 852, define el ARRENDAMIENTO y la CESIÓN del USUFRUCTO reconociendo que “el USUFRUCTUARIO pueda dar en ARRIENDO el USUFRUCTO y cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito” con la salvedad que “a menos que lo hubiere prohibido el PROPIETARIO”. De todas maneras el CEDENTE (el tercero que recibe el USUFRUCTO), “permanece directamente siempre responsable al PROPIETARIO”. 

El artículo 855, define el responsable del pago  las CARGAS e IMPUESTOS PERIÓDICOS del USUFRUCTO, ordenando que “corresponde al USUFRUCTUARIO el pago de IMPUESTOS periódicos fiscales y municipales que graven al INMUEBLE durante el tiempo que dure el USUFRUCTO”. Igualmente se ordena que “Si por no hacer el usufructuario estos pagos los hiciere el propietario, o se enajenare o embargare la cosa fructuaria, deberá el primero (USUFRUCTUARIO) indemnizar de todo perjuicio al segundo (PROPIETARIO)”.  

El artículo 857, define el CONCEPTO  DE OBRAS y REFACCIONES MAYORES a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, determinado que “Se entiende por obras o refacciones mayores las que ocurren por una vez a largos intervalos de tiempo y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria (BIEN INMUEBLE)”

El artículo 856, define el responsable del pago las OBRAS y REFACCIONES MAYORES requeridas sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “Las obras o refacciones mayores, necesarias para la conservación de la cosa fructuaria, serán de cargo del PROPIETARIO, pagándole al USUFRUCTUARIO, mientras dure el USUFRUCTO, el interés legal de los dineros invertidos en ellas”.Y termina ordenando: “El USUFRUCTUARIO hará saber al PROPIETARIO las obras y refacciones mayores que exija la conservación de la cosa fructuaria. Si el PROPIETARIO rehúsa o retarda el desempeño de estas cargas podrá el USUFRUCTUARIO, para libertar la cosa fructuaria y conservar su usufructo, hacerlas a su costa, y el PROPIETARIO se las reembolsará sin interés”.

El artículo 860, define el CONCEPTO  DE MEJORAS VOLUNTARIAS aplicadas al BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, determinado que “El USUFRUCTUARIO no tiene derecho a pedir cosa alguna por las mejoras que voluntariamente haya hecho en la cosa fructuaria (BIEN INMIUEBLE); pero le será lícito alegarlas en compensación por el valor de los deterioros que se le puedan imputar, o llevarse los materiales, si puede separarlos sin detrimento de la cosa fructuaria, y el PROPIETARIO no le abona lo que después de separados valdrían” Y termina el artículo 860, con la siguiente salvedad: “lo cual se entiende sin perjuicio de las convenciones que hayan intervenido entre el USUFRUCTUARIO y el PROPIETARIO, relativamente a mejoras, o de lo que sobre esta materia se haya previsto en la constitución del USUFRUCTO.”

El artículo 863, valida el CONCEPTO de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO POR CONDICIÓN RESOLUTORIA a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “El usufructo se extingue generalmente por la llegada del día, o el evento de la condición prefijados para su terminación. Si el usufructo se ha constituido hasta que una persona distinta del usufructuario llegue a cierta edad, y esa persona fallece antes, durará, sin embargo, el USUFRUCTO hasta el día en que esa persona hubiera cumplido esa edad, si hubiese vivido.”

El artículo 865, adiciona las OTRAS CAUSALES de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, validando que “El usufructo se extingue también:

  • Por la muerte natural del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijados para su terminación.
  • Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución.
  • Por consolidación del usufructo con la propiedad.
  • Por prescripción.
  • Por la renuncia del usufructuario.”

El artículo 868, adiciona la CAUSAL de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO por SENTENCIA JUDICIAL a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “El usufructo termina, en fin, por sentencia del juez que, a instancia del propietario, lo declara extinguido por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave, o por haber causado daños o deterioros considerables a la cosa fructuaria”.

Igualmente se faculta al juez para que “según la gravedad del caso, podrá ordenar, o que cese absolutamente el usufructo, o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al fructuario una pensión anual determinada, hasta la terminación del usufructo”.

lunes, abril 13, 2020

UNA REVOLUCIÓN LLAMADA USUFRUCTO

¿Qué es el USUFRUCTO ?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. 

El usufructuario es la persona que está legitimada para usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad: las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El usufructo es un derecho real de disfrute de algo ajeno: sin tener el derecho de alterar su sustancia. “Esto significa que sin tener la propiedad de algo, el beneficiario del usufructo puede obtener beneficios y hacer uso de ese bien”. El usufructo representa una desmembración temporal del dominio.
  
¿Qué se requiere para que haya un USUFRUCTO ?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:

  • El nudo propietario: que es el dueño del bien
  • El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.
  ¿Cuánto dura el USUFRUCTO ?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

a)      Se constituye por tiempo determinado.
b)      Se constituye por toda la vida del usufructuario “el famoso "usufructo vitalicio".

El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una condición, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el usufructo se termine.

Por otra parte, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno de terminación, es decir no se impone ninguna condición se entiende que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del usufructuario.
  
¿Cómo se constituye un USUFRUCTO ?

Existen cuatro (4) formas de constituir un usufructo:

1)      Mediante la ley,
2)      Por un Testamento
3)      Por donación, venta u otro acto.
4)      Se puede también adquirir un usufructo por prescripción, esto quiere decir que el usufructo se constituye por el paso del tiempo.
  
¿Cuándo se extingue el USUFRUCTO ?

Va a depender de la duración que le dieron quienes firmaron y acordaron el usufructo. Existen dos (2) duraciones del usufructo:

  • Usufructo por tiempo determinado: quiere decir que se estipuló cuánto tiempo va a durar el usufructo. En este caso, el usufructo se extinguirá una vez haya transcurrido el tiempo de finalización acordado.

  • Usufructo vitalicio: que se termina una vez que el usufructuario ha fallecido. Además, si por alguna razón no se estipula expresamente la duración del usufructo, se entenderá que este es vitalicio, y por ende acabará cuando muera el que está gozando del bien ('usufructuario").
 ¿Para qué sirve el USUFRUCTO ?

El usufructo es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena pero siempre conservando la cosa, para luego devolvérsela a su dueño en los casos en que se pueda devolver.

Si la cosa es fungible (de las que se gastan o destruyen con el uso), entonces habrá que devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, dependiendo cual sea el caso.

El usufructo es el derecho a gozar de una propiedad ajena. Es decir, los usufructuarios podrán hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños. Se entiende entonces que los usufructuarios tienen uso y goce pero no pueden disponer de la cosa, excepto sí es una cosa de las que se gasta o destruye (como el dinero, por ejemplo).

Para entender mejor aún el usufructo, hay que verlo como un derecho que se tiene sobre un bien, el cual se divide en dos derechos: uno de propiedad y otro de uso y goce.

Lo que el usufructo hace es que, la persona que tiene ambos derechos, cede el de uso y goce a otra persona, quedándose solamente con el derecho de propiedad sobre la cosa.

Esto significa que la persona que tiene el derecho de propiedad, podría vender la cosa dada en usufructo, pero no podrá vender su uso y goce.

O sea que quien compra una cosa dada en usufructo, tendrá que esperar que el usufructo acabe para poder gozar y usar la cosa.

Un ejemplo de usufructo es que el dueño de un terreno dé en usufructo este terreno para que otro (usufructuario) pueda cultivar y cosechar el terreno. De esta manera el terreno sigue perteneciendo al dueño pero el usufructuario podrá cultivar, cosechar, hacer uso y gozar de esta cosecha como suya. El usufructuario deberá cuidar el terreno y devolverlo al dueño cuando se cumpla el plazo, en caso que haya un plazo, o cuando fallezca.
  
¿Sobre qué bienes se puede constituir un USUFRUCTO ?

Respecto de este tema, no existe en la ley una distinción sobre cuáles bienes pueden ser dados en usufructo y cuáles no, por lo que se entiende que se podrá constituir usufructo sobre cualquier bien del que se pueda alegar una propiedad.

Esto quiere decir que se podrá constituir usufructo tanto en bienes muebles (herramientas, autos, computadoras, etc.), como bienes raíces, es decir BIENES MOBILIARIOS y BIENES INMOBILIARIOS.
  
¿Puedo USUFRUCTUAR un Inmueble ?

Como se menciona en el punto anterior, el legislador no dejó una distinción respecto de cuales bienes pueden ser constituidos en usufructo y cuáles no. Por lo que se entiende que los bienes inmuebles o raíces pueden ser constituidos en usufructo, como por ejemplo un terreno, una casa, un apartamento, una finca, un local, etc.

Ahora, el usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito. Esto quiere decir que, para que el usufructo sea válido hay que inscribirlo en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
  
¿Por qué debería USUFRUCTUAR ?

El usufructo es un medio económico muy ventajoso, al poder dar uso de cosa ajena y gozar de los frutos de esta cosa durante un tiempo determinado,  o durante el resto de la vida (vitalicio).  En el caso de las herencias se usa bastante, ya que se podrán constituir usufructos testamentarios.

Por ejemplo, sea una familia compuesta de una madre, un padre y dos hijos. Si el padre falleciera, serían los dos hijos y la madre quienes les tocaría parte de la herencia.

El padre podría estipular en la herencia que una vez que fallezca, la madre tendrá el usufructo de la casa donde viven, esto quiere decir que si bien los propietarios de la casa pasarían a ser los dos hijos con su madre, será la madre la que pueda hacer uso y goce de esta casa, por ende no podrán venderla hasta que se acabe el usufructo. De esta forma el padre podrá asegurarse que los hijos no vendan la casa y la madre tenga su hogar.

Hace unos años se usaba el transferir el dominio de un bien a sus herederos antes de la muerte del dueño del bien, de esta forma el dueño conserva el uso y goce de la propiedad y los herederos se quedaban con la nuda propiedad. Así cuando falleciera el dueño, los herederos pasarían a tener el uso y goce de la propiedad.

Otro motivo para usufructuar es que el usufructo sirve para que la persona o las personas a las que se les da un bien inmueble en usufructo, sientan confianza y tranquilidad, pudiendo quedarse en el inmueble.
  
¿Puedo transferir mi derecho de USUFRUCTO?

Sí, el derecho a usufructo es transferible. Entonces, en caso de que ya no se quiera el usufructo o se quiera pagar una deuda con este derecho, se puede vender el derecho al usufructo, o arrendarlo, etc.

(Para mayor información, Ver artículos 823 al 869 del Código Civil Colombiano. Título IX “del Derecho de Usufructo”)

lunes, marzo 30, 2020

LOS DOCE (12) PRINCIPIOS BÁSICOS en la PERICIA de un DICTAMEN AVALUATORIO

Los principios financieros relativos a la determinación del Dictamen Avaluatorio de un bien inmueble o un servicio, etc., están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. El Dictamen Avaluatorio de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del mismo. Estos principios fundamentales principales, aplicados al inmueble en estudio, son pericialmente, los siguientes:

1)     PRINCIPIO DE CAMBIO:

Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor (dictamen avaluatorio). Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valora. Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:

1. Integración (Desarrollo y Construcción).
2. Equilibrio (Estado estático, vida útil).
3. Desintegración (Decadencia, salvamento, demolición).

Nada se queda estático. Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general aumentando su valor, o disminuyéndolo.


Este principio económico se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y de la misma manera, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.


Este principio económico establece la posibilidad de que un inmueble pueda ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.

Cuando una propiedad puede ser medianamente reemplazada por otra, su valor  de negociación tiende a ser aproximadamente igual al costo de adquisición de una propiedad equivalente.


El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor. Los bienes raíces son valorados en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no ser, su uso actual.

Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, castigan el valor de un terreno. Igualmente menoscaban el valor de un terreno si su Dictamen Avaluatorio se realiza bajo este principio, por tanto las construcciones carecerán de valor y adicionalmente se debe tomarse en cuenta el costo de su demolición. Debiéndose tener en cuenta aspectos tales como:

·        El Terreno como si estuviera baldío.
·        Solo usos que son físicamente factibles
·        Solo usos redituables.
·        El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.


El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles. La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores. Este principio debe reflejar una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas afectara el valor.


El Dictamen Avaluatorio de una propiedad debe estar determinado por el balance de los tres (3) factores de la producción, que son:

1. Trabajo (Salarios)
2. Organización (Gastos de operación).
3. Capital (Interés).

El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la inversión.

Un ejemplo de la aplicación de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el incremento en el costo de producción.


Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la valoración de lotes con varios fondos. El avaluador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que este tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor profundidad podría hacer  improductiva una parte de dicho terreno.

El costo de las mejoras no contribuye, en la misma medida, al valor final de un bien inmueble. La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el de la inversión adicional.


Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el avaluador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de producción.

Así, por ejemplo, un área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga beneficio. La ganancia ánima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa. (exceso de oferta)


A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.

Los APARTAMENTOS y las VIVIENDAS en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad, condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y sociales similares.


Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.

El valor actual de un inmueble es una medida de los beneficios futuros en este principio se basa el enfoque de capitalización de ingresos o rentas.


Este principio económico establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable más idóneo, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor avaluatorio más alto.


La demanda de un bien inmueble está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.

La oferta de mercado se conforma por la disponibilidad de inmuebles en cartelera, al igual que otras mercancías. Estableciendo este principio que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda, y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de los inmuebles en demanda, mientras que cuando ocurre lo contrario, este aumenta. Este principio económico señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así  como de una relación directa entre la demanda y el precio final de adquisición.