ABOGADOS24HORAS responde: ¿Cuándo procede la acción reivindicatoria de dominio?

La acción reivindicatoria de dominio es una acción civil (que se puede iniciar con ABOGADOS24HORAS) que se puede iniciar contra una persona que posee un inmueble del que no es titular del dominio, es decir, que no es dueña. 

Una casa, por ejemplo, tiene dueño y tiene poseedor, y por lo general los dos son la misma persona, pero puede darse el caso en que la casa sea de una persona y otra la posea, la haya ocupado. 

En Colombia sucede con frecuencia que por efectos de la violencia y la inseguridad, los dueños legítimos de un predio debieron huir (desplazados), y el predio abandonado fue ocupado por otras personas que luego pretenden quedarse con ella bajo la figura de la posesión.

Si el dueño legitimo del predio o inmueble quiere recuperar su posesión, debe iniciar una demanda reivindicatoria de dominio (ABOGADOS24HORAS). 

La acción reivindicatoria de dominio procede cuando se cumplen los siguientes presupuestos según lo afirma la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC15644-2016 con ponencia del magistrado Álvaro Fernando García:

• Que el bien objeto de la misma sea de propiedad del actor
• Que esté siendo poseído por el demandado
• Que corresponda a aquel sobre el que el primero demostró dominio y el segundo su aprehensión material con ánimo de señor y dueño
• Que se trate de una cosa determinada o de cuota singular de ella
• Que el título de propiedad exhibido por el demandante sea anterior al inicio de la posesión del demandado.

Se debe demostrar que el título (escritura) que respalda el dominio que alega, fue otorgado en fecha anterior a la fecha en que inició la posesión Julián.

CASO A RESOLVER (consulte ABOGADOS24HORAS): Aquí se presente un problema y es que la ley favorece el poseedor con la presunción del dominio, de manera que quien ocupa un bien como ánimo de y señor y dueño, la ley presume que le pertenece, de manera cualquiera que llegue a reclamar su propiedad debe desvirtuar esa posesión.

Tomado de gerencie.com

ABOGADOS24HORAS

A partir de la fecha, se integran al GRUPO de DICTAMENES PERICIALES, un grupo de ABOGADOS expertos en las ramas del Derecho, que corresponden con los tipos de procesos que más frecuentemente ocupan los Despachos Judiciales, que han tomado para sí el nombre de ABOGADOS24HORAS.

El GRUPO de ABOGADOS24HORAS tendrán a su cargo, contestar vía telefónica o vía WHATSAPP las inquietudes de nuestros visitantes, planteando de manera sencilla los pasos que se deben seguir para el mejor paso a paso de un procedimiento judicial.

Al igual que DICTAMENES PERICIALES, con su línea abierta, busca resolver en primera instancia las inquietudes que desde el punto de vista Procesal y Procedimental, mejor conjuren las situaciones jurídicas que a diario están expuestos nuestros visitantes.

Como cabeza visible del Grupo de ABOGADOS24HORAS, estará la Dra. ERIKA REY, que con sus conocimientos, especializaciones y experiencia en el ámbito Jurídico, Litigioso, y al interior de la Rama Judicial, estará en línea para orientar en el mejor derrotero que deben seguir nuestros visitantes.

Bienvenidos señores ABOGADOS24HORAS

INCREMENTO en ARRIENDOS con intervención de PERITOS

La ley 820 de 2003 regula y limita el incremento que se puede hacer del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, por no hace lo mismo con respeto a locales comerciales. 

Tampoco el código de comercio ni el código civil regulan este aspecto, de manera que el incremento del canon de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial no está limitado por la ley.

Esto significa que la regulación del incremento anual del arrendamiento de locales comerciales se debe hacer por vía contractual.

Corresponde a las partes fijar en el contrato de arrendamiento el porcentaje en que se incrementará anualmente el arriendo. Esa es una de las cláusulas que no debe faltar en un contrato de arrendamientos, cláusula que se debe acordar al momento de firmar el contrato para evitar disgustos posteriores.

Para evitar que el arrendador incremente desmedidamente el canon de arrendamiento, este si fija en el contrato de arredramiento donde se supone que las partes se ponen de acuerdo en todos los aspectos a incluir en el contrato.

El problema surge cuando se termina el contrato de arrendamiento, pues al renovarlo el arrendador puede exigir un incremento exagerado del canon, y de hecho es una de las estrategias que el arrendador suele utilizar para deshacerse de su inquilino, pues al elevar el canon de arrendamiento a un valor exagerado, el arrendatario termina por no renovar el contrato.

Para este caso el artículo 519 del código de comercio ofrece una posibilidad de solución cuando dice:

«DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.»

Pero para aplicar este artículo es preciso que el arrendatario haya adquirido el derecho a la renovación del arrendamiento según el artículo 518 del código de comercio.

En todo caso, como la ley deja a las partes que libremente pacten el valor del arrendamiento y el incremento de este, el arrendatario está desprotegido en ese aspecto y dependerá de su capacidad de negociación para hacer valer sus derechos.

Tomado de gerencie.com

QUÉ ES LA DECLARACIÓN DE PERTENENCIA ?

¿Qué es el proceso de declaración de pertenencia?

La declaración de pertenencia es aquel proceso judicial que busca que una persona adquiera el dominio en virtud de la prescripción adquisitiva de dominio. 

¿Quiénes pueden adelantar el proceso de declaración de pertenencia? 

1. Toda la persona que pretenda haber adquirido un bien inmueble por la prescripción. 
2. Los acreedores pueden hacer valer la prescripción adquisitiva, inclusive si el deudor renuncia a esta, para poder perseguir los bienes. 
3. El comunero que, excluyendo a los otros comuneros, haya poseído materialmente el bien por el término de la prescripción extraordinaria, siempre y cuando no haya mediado acuerdo u orden del juez o del administrador del bien.

¿Contra quienes no procede la declaración de pertenencia? 

La declaración de pertenencia no procede contra bienes imprescriptibles o los de propiedad de las entidades públicas. Para esto es necesario adelantar otro tipo de proceso relacionados con la adjudicación de baldíos si es el caso.

¿Qué requisitos tiene que llenar la declaración de pertenencia?

Además de los requisitos del artículo 82 del Código General del Proceso, a la demanda deberá adjuntarse Prueba Anticipada, un certificado del registrador de instrumentos públicos, donde consten las personas que tienen derechos reales sobre el inmueble, además de si existe hipoteca o prenda, para que estos concurran al proceso, etc.. También deberá emplazarse a todas las personas que crean que tienen derechos sobre el inmueble para que concurran al proceso.  El emplazamiento se llevará a cabo mediante una valla que tendrá que poner el demandante en el lugar más visible del predio en litigio.

PROCESO DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

El proceso de deslinde y amojonamiento consiste en la separación que se hace fijando los límites con los otros predios vecinos. 

En dicho proceso se puede exigir a los dueños de los predios vecinos a que realicen la demarcación repartiéndose entre ellos los gastos de dicha demarcación.  

Al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria en su sentencia de abril 12 de 2002, expediente 5042 se refirió de la siguiente manera: 

«No puede afirmarse que el único objeto del proceso de deslinde y amojonamiento es la fijación de linderos de acuerdo con los títulos, y que en el toda otra cuestión es totalmente extraña a sus fines. Esto puede ser cierto en la etapa especial del proceso, la que implica una aceptación de la titularidad no discutida y el amojonamiento es el resultado o la expresión el contenido espacial de tales títulos; no en la etapa ordinaria en la cual para determinar la legalidad de la demarcación hecha, tienen que estudiarse hechos referentes al dominio alegados por el inconforme con motivo de su oposición.» 

En esta sentencia la Corte Suprema de Justicia deja claro que el único fin u objetivo del proceso de deslinde y amojonamiento no es solo la demarcación de los linderos de un predio, pues aquí también puede discutirse hechos referentes al dominio; por ejemplo en caso de que uno de los predios vecinos quiera demarcar fuera de los reales linderos de su propiedad. 

La demarcación del proceso de deslinde es hecha por el juez quien la fija en los límites de la propiedad da cada una de la partes señalando donde termina el gobierno de cada uno y comienza el de los demás. De esta manera se logra que cada quien tenga demarcada su propiedad y con esto se evitan posibles conflictos que por la falta de demarcación se puedan presentar posteriormente entre los vecinos de dichas propiedades. 

El demandante en el proceso de deslinde busca con la declaración judicial que se establezca cual es de manera material y visible el lindero que lo separa de los predios colindantes, pues el no conoce a ciencia cierta cuál es, y reconoce con la demanda de deslinde la propiedad de sus vecinos, pero busca que se establezcan los límites de su propiedad para saber hasta dónde puede ejercer su dominio. 

Si los mojones que son los que señalan la separación de predios vecinos son retirados, el propietario afectado tiene todo el derecho para exigir que se coloque de nuevo a cargo de la persona que lo quitó. Es decir le corresponde a quien quita un mojos volverlo a colocar a sus expensas y debe indemnizar al predio que esto le hubiere causado perjuicios.

Tomado de gerencie.com

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO de COMPRAVENTA

La promesa de compraventa es un contrato en el que las partes se obligan a cumplir con determinada condición, o se obligan a hacer algo, o a dar algo, como puede ser por ejemplo la enajenación de una casa o un local comercial, donde el promitente vendedor se compromete vender y el promitente comprador se compromete a comprar. 

Ahora, si uno de los promitentes no cumple con la promesa realizada, ¿Qué puede hacer la otra parte?

Por ejemplo, si el vendedor se niega a vender la casa que prometió vender, ¿Qué puede hacer el que pretendía comprarla?

En este caso la parte que ha cumplido puede optar por las opciones que le ofrece el artículo 1546 del código civil:

«CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

Y al respecto tiene dicho la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós:

«En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.»

Seguidamente ha dicho la misma sala.

«Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución o el cumplimiento del contrato.»

En palabras sencillas, la parte que cumple puede exigir a la incumplida una de dos cosas: que se resuelva el contrato o que se ordene el cumplimiento del contrato.

Tomado de Gerencie.com

LESIÓN ENORME EN LA PARTICIÓN DE HERENCIA

La partición de la herencia es una fuente de conflictos familiares muy común debido a la naturaleza humana que empuja a las personas a tomar decisiones que le favorecen a sí mismo y perjudican a los demás, y es de lo más cotidiano que entre hermanos y familiares se distribuyan inequitativamente los bienes que componen la masa sucesoral,  y es en estos casos donde resulta útil conocer que la lesión enorme también se aplica en la repartición de bienes de propiedad común como en el caso de la sucesiones.

La premisa para que se configure la lesión enorme es que el valor pagado o recibido difiera en más de la mitad con respecto al valor del bien, lo que en principio se podría afirmar que no aplica en la repartición de una herencia, puesto que el beneficiario no paga nada por recibir un bien o una parte de él, de manera que no es posible determinar una diferencia monetaria que permita cuantificar el detrimento económico del afectado.

No obstante sí es posible alegar la lesión enorme en el caso de repartición de bienes comunes como claramente lo expresó la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia del 30 de junio de 2011 con referencia 20001-3103-003-1998-00238-01 y ponencia del magistrado Arturo Solarte Rodríguez:

“En el supuesto específico de la rescisión por lesión enorme de la partición de bienes comunes, se presenta la peculiaridad de que el negocio jurídico correspondiente no genera prestaciones correlativas, de tal manera que pueda realizarse un juicio de comparación entre lo entregado y lo recibido, para efectos de determinar la desproporción existente entre uno y otro. Por el contrario, en la partición o división de bienes, a cada uno se le habrá de entregar “lo suyo”, sin que deba dar nada a cambio, por lo que el criterio básico para examinar la justicia del trabajo partitivo ha de ser la relación entre lo efectivamente entregado y la cuota respectiva, considerada ésta como la medida ideal del derecho que tiene el comunero sobre la cosa común (artículo 2323 del Código Civil), en cuyo caso, si los bienes finalmente asignados como consecuencia de la partición conducen a que lo recibido resulta ser inferior a la mitad del valor de la cuota, se entenderá que ese comunero ha sido lesionado enormemente, con la consecuencia particular de que el afectado con dicha circunstancia, podrá pedir que se rescinda el correspondiente acto de partición, esto es, que cesen sus efectos hacia el futuro y que dicha determinación tenga igualmente efectos hacia el pasado -si ello es posible-, con las restituciones recíprocas a que haya lugar”.

El problema es que esta figura sólo aplica si lo que recibió el heredero es menor al 50% de la cuota que le correspondería.

Por ejemplo, si el valor de los bienes a repartir es de 1.000 millones de  pesos entre 5 herederos, a cada uno le debe corresponder el valor de 200 millones de pesos, de manera que la lesión enorme sólo se configura si algún heredero recibe una propiedad que vale menos de 100 millones de pesos, de manera que siempre queda un margen para que alguien saque ventaja, pues si recibe una  propiedad avaluada en 100 millones o 110 millones, no se configura la lesión enorme.

Tomado de la página gerencie.com

DICTAMEN ECONÓMICO: PERITAJE de RECLAMACIÓN DE DAÑOS

El Dictamen Pericial económico, es un documento de informe, realizado por el perito económico-financiero, que sirve como asesoramiento a los abogados en el momento de formular la prueba anticipada  ante el Poder Judicial en el CGP (Código General del Proceso), en una demanda por daños y/o valoración de perjuicios.

El perito económico-financiero es el experto que opera en el campo de la economía y las finanzas.

La necesidad de la contratación de los servicios de un perito económico, normalmente nace por la discordancia entre dos partes a la hora de realizar una cuantificación o la valoración de una magnitud económica-financiera, dónde su participación cómo experto resulta de vital importancia en multitud de ocasiones porque su pericia como experto independiente, sirve para esclarecer diferentes conflictos y controversias, que puedan surgir entre dos partes interesadas en una mismo asunto.

¿Qué cuesta el servicio de peritación?

Los informes o Dictámenes Periciales, no tienen un precio fijo estipulado, y variará en función de las horas de servicio que se estimen, y su valor final nacerá del acuerdo entre las partes.

En nuestro medio, un Dictamen Pericial puede costar desde $300.000 en adelante, y el perito se compromete entre otras actividades a sustentar el Dictamen Pericial ante los estrados judiciales.

EL DICTAMEN PERICIAL, como PRUEBA, NO como CONCLUSIÓN

Los diagnósticos, conclusiones o hallazgos científicos por parte de un testigo pericial (PERITO) son susceptibles de la crítica o, incluso, la desestimación del funcionario judicial.

Así lo reiteró la Corte Suprema de Justicia, al señalar que la prueba pericial debe ser valorada por el juez como todos los demás medios de prueba, esto es, de manera racional o sujeta a los parámetros de la sana crítica, y no de manera incondicional o mecánica ante los dictámenes de los especialistas.

 

El alto tribunal agregó que el objeto de valoración por parte del juez en una prueba pericial no es la conclusión del perito, sino el procedimiento que sustentaba sus afirmaciones.

Igualmente, precisó que, para apreciar la prueba pericial practicada durante el juicio público, el funcionario debe tener en cuenta la idoneidad técnico-científica y moral del perito, la claridad y exactitud de sus respuestas, su comportamiento al responder y  el grado de aceptación de los principios científicos, técnicos o artísticos en que se apoya el perito.

“Como ocurre con todos los medios probatorios, la prueba pericial debe ser considerada racionalmente por el juez, porque en la apreciación del dictamen resulta imperativo tener en cuenta la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos”, señaló.

De esta manera, la Sala no casó una sentencia condenatoria contra una docente que fue acusada de abusar sexualmente de uno de sus alumnos, que tenía 10 años de edad.

La imputada alegaba padecer de esquizofrenia, por lo que, según ella, no tiene la capacidad para comprender la gravedad de los hechos dentro de los cuales se desenvuelve en la vida real.

La Corte indicó que plantear una enfermedad mental como un evento de fuerza mayor (o de caso fortuito) es un sinsentido, toda  vez que las condiciones mentales de un individuo de ninguna manera pueden eliminar la realidad ontológica de sus actos.

Es decir, si se arguye que alguien cometió una conducta bajo el influjo de un estado esquizofrénico, es incoherente afirmar que ello encaja en la causal de ausencia de responsabilidad invocada, pues esta implica la ausencia de un comportamiento humano en sentido jurídico penal.

(CSJ, S. Penal, Sent. 39559, mar. 6/13, M. P. Julio Enrique Socha Salamanca) DICTAMEN PERICIAL.

DICTÁMENES PERICIALES EN REGIMEN PROBATORIO

En el Código General del Proceso, en la sección pertinente a PRUEBAS PERICIALES, en esta ocasión destacaremos los artículos 165 y 227, con respecto al Dictamen Pericial, así: 

Artículo 165. Medios de prueba.

Son medios de prueba la declaración de parte, la confesión, el juramento, el testimonio de terceros, el dictamen pericial, la inspección judicial, los documentos, los indicios, los informes y cualesquiera otros medios que sean útiles para la formación del convencimiento del juez.

El juez practicará las pruebas no previstas en este código de acuerdo con las disposiciones que regulen medios semejantes o según su prudente juicio, preservando los principios y garantías constitucionales.

Artículo 227. Dictamen aportado por una de las partes.

La parte que pretenda valerse de un dictamen pericial deberá aportarlo en la respectiva oportunidad para pedir pruebas. 

Cuando el término previsto sea insuficiente para aportar el dictamen, la parte interesada podrá anunciarlo en el escrito respectivo y deberá aportarlo dentro del término que el juez conceda, que en ningún caso podrá ser inferior a diez (10) días. 

En este evento el juez hará los requerimientos pertinentes a las partes y terceros que deban colaborar con la práctica de la prueba.

El dictamen deberá ser emitido por institución o profesional especializado.