DICTÁMENES: PERDIDA Y RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN

Cuando hablamos de posesión nos referimos a una persona que tiene la posesión de un bien pero que no tiene la propiedad de dicho bien, pues el dominio pertenece a otra persona.

Cuando esa persona pierde la posesión del inmueble en manos de otra persona distinta al verdadero dueño, puede intentar recuperarla mediante las acciones posesorias.

En consecuencia, la acción posesoria se aplica cuando lo que se ha perdido y se reclama es la posesión más no la propiedad del bien inmueble.

Sucede por ejemplo cuando en un barrio de invasión alguien ocupa un terreno que no es suyo y construye sobre él. Luego por problemas de cualquier tipo quien construyó la vivienda debe ausentarse y cuando regresa encuentra su casa ocupada por otro invasor.

Qué son las acciones posesorias.

Como ya se indicó, las acciones posesorias son las que tienen por objeto recuperar la posesión perdida.  El artículo 972 del código civil las define así:

«Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en ellos.»

La acción posesoria solo es procedente respecto a bienes raíces y derechos reales constituidos sobre bienes raíces.

La acción posesoria es una herramienta para la defensa de la posesión; además pueden ejercerla los herederos de la persona que pudo haberla ejercido si viviese.

Tomado de gerencie.com - Acciones posesorias y su importancia

EL USUFRUCTO en la LEGISLACIÓN COLOMBIANA

Un repaso actual por la Legislación Colombiana, nos señala que de acuerdo con el Código Civil Colombiano, el artículo 823 define el concepto de USUFRUCTO como “un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible, o con cargo de volver igual cantidad del mismo genero, o de pagar su valor si la cosa es fungible”.

Por tanto, hasta aquí, el concepto USUFRUCTO es :

1.      Un derecho REAL de gozar una cosa

2.      Con obligación de conservar y restituir posteriormente

3.      Aplicable a Bienes INMUEBLES y a Bienes MUEBLES.

El artículo 824, define los DERECHOS en el USUFRUCTO, calificándolos como que “supone necesariamente dos (2) derechos coexistentes: NUDO PROPIETARIO y USUFRUCTUARIO, con una duración limitada en el TIEMPO, al cabo del cual retorna al NUDO PROPIETARIO (consolidando de nuevo el 100% de la propiedad)

El artículo 825, define los MODOS de CONSTITUCIÓN y ADQUISICIÓN del USUFRUCTO, así:

1)      Por Ley

2)      Por Testamento

3)      Por Donación, Venta, u otro Acto entre vivos

4)      Por Prescripción

El artículo 826, específica la validez legal del USUFRUCTO sobre BIENES INMUEBLES, señalando:”El USUFRUCTO no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito”.

El artículo 829, define la DURACIÓN del USUFRUCTO, determinado que “el USUFRUCTO podrá constituirse por TIEMPO DETERMINADO o por toda la VIDA del USUFRUCTUARIO (si no se fija tiempo alguno, igualmente)”

Por tanto, por lo anterior, nacen:

1)      El USUFRUCTO TEMPORAL y

2)      El USUFRUCTO VITALICIO

El artículo 850, define la PRIMACÍA de las CONVENCIONES del USUFRUCTO, determinado que “el USUFRUCTO se entenderá otorgado sin perjuicio de las CONVENCIONES que sobre la materia intervengan, o de las VENTAJAS que en la constitución del USUFRUCTO se hayan concedido al NUDO PROPIETARIO o al USUFRUCTUARIO”

El artículo 852, define el ARRENDAMIENTO y la CESIÓN del USUFRUCTO reconociendo que “el USUFRUCTUARIO pueda dar en ARRIENDO el USUFRUCTO y cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito” con la salvedad que “a menos que lo hubiere prohibido el PROPIETARIO”. De todas maneras el CEDENTE (el tercero que recibe el USUFRUCTO), “permanece directamente siempre responsable al PROPIETARIO”. 

El artículo 855, define el responsable del pago  las CARGAS e IMPUESTOS PERIÓDICOS del USUFRUCTO, ordenando que “corresponde al USUFRUCTUARIO el pago de IMPUESTOS periódicos fiscales y municipales que graven al INMUEBLE durante el tiempo que dure el USUFRUCTO”. Igualmente se ordena que “Si por no hacer el usufructuario estos pagos los hiciere el propietario, o se enajenare o embargare la cosa fructuaria, deberá el primero (USUFRUCTUARIO) indemnizar de todo perjuicio al segundo (PROPIETARIO)”.  

El artículo 857, define el CONCEPTO  DE OBRAS y REFACCIONES MAYORES a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, determinado que “Se entiende por obras o refacciones mayores las que ocurren por una vez a largos intervalos de tiempo y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria (BIEN INMUEBLE)”

El artículo 856, define el responsable del pago las OBRAS y REFACCIONES MAYORES requeridas sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “Las obras o refacciones mayores, necesarias para la conservación de la cosa fructuaria, serán de cargo del PROPIETARIO, pagándole al USUFRUCTUARIO, mientras dure el USUFRUCTO, el interés legal de los dineros invertidos en ellas”.Y termina ordenando: “El USUFRUCTUARIO hará saber al PROPIETARIO las obras y refacciones mayores que exija la conservación de la cosa fructuaria. Si el PROPIETARIO rehúsa o retarda el desempeño de estas cargas podrá el USUFRUCTUARIO, para libertar la cosa fructuaria y conservar su usufructo, hacerlas a su costa, y el PROPIETARIO se las reembolsará sin interés”.

El artículo 860, define el CONCEPTO  DE MEJORAS VOLUNTARIAS aplicadas al BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, determinado que “El USUFRUCTUARIO no tiene derecho a pedir cosa alguna por las mejoras que voluntariamente haya hecho en la cosa fructuaria (BIEN INMIUEBLE); pero le será lícito alegarlas en compensación por el valor de los deterioros que se le puedan imputar, o llevarse los materiales, si puede separarlos sin detrimento de la cosa fructuaria, y el PROPIETARIO no le abona lo que después de separados valdrían” Y termina el artículo 860, con la siguiente salvedad: “lo cual se entiende sin perjuicio de las convenciones que hayan intervenido entre el USUFRUCTUARIO y el PROPIETARIO, relativamente a mejoras, o de lo que sobre esta materia se haya previsto en la constitución del USUFRUCTO.”

El artículo 863, valida el CONCEPTO de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO POR CONDICIÓN RESOLUTORIA a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “El usufructo se extingue generalmente por la llegada del día, o el evento de la condición prefijados para su terminación. Si el usufructo se ha constituido hasta que una persona distinta del usufructuario llegue a cierta edad, y esa persona fallece antes, durará, sin embargo, el USUFRUCTO hasta el día en que esa persona hubiera cumplido esa edad, si hubiese vivido.”

El artículo 865, adiciona las OTRAS CAUSALES de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, validando que “El usufructo se extingue también:

• Por la muerte natural del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijados para su terminación.
• Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución.
• Por consolidación del usufructo con la propiedad.
• Por prescripción.
• Por la renuncia del usufructuario.”

El artículo 868, adiciona la CAUSAL de EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO por SENTENCIA JUDICIAL a aplicar sobre el BIEN INMUEBLE en USUFRUCTO, ordenando que “El usufructo termina, en fin, por sentencia del juez que, a instancia del propietario, lo declara extinguido por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave, o por haber causado daños o deterioros considerables a la cosa fructuaria”.

Igualmente se faculta al juez para que “según la gravedad del caso, podrá ordenar, o que cese absolutamente el usufructo, o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al fructuario una pensión anual determinada, hasta la terminación del usufructo”.

UNA REVOLUCIÓN LLAMADA USUFRUCTO

¿Qué es el USUFRUCTO ?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. 

El usufructuario es la persona que está legitimada para usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad: las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El usufructo es un derecho real de disfrute de algo ajeno: sin tener el derecho de alterar su sustancia. “Esto significa que sin tener la propiedad de algo, el beneficiario del usufructo puede obtener beneficios y hacer uso de ese bien”. El usufructo representa una desmembración temporal del dominio.

  

¿Qué se requiere para que haya un USUFRUCTO ?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:

• El nudo propietario: que es el dueño del bien
• El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

  ¿Cuánto dura el USUFRUCTO ?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

a)      Se constituye por tiempo determinado.

b)      Se constituye por toda la vida del usufructuario “el famoso "usufructo vitalicio".

El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una condición, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el usufructo se termine.

Por otra parte, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno de terminación, es decir no se impone ninguna condición se entiende que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del usufructuario.

  

¿Cómo se constituye un USUFRUCTO ?

Existen cuatro (4) formas de constituir un usufructo:

1)      Mediante la ley,

2)      Por un Testamento

3)      Por donación, venta u otro acto.

4)      Se puede también adquirir un usufructo por prescripción, esto quiere decir que el usufructo se constituye por el paso del tiempo.

  

¿Cuándo se extingue el USUFRUCTO ?

Va a depender de la duración que le dieron quienes firmaron y acordaron el usufructo. Existen dos (2) duraciones del usufructo:

• Usufructo por tiempo determinado: quiere decir que se estipuló cuánto tiempo va a durar el usufructo. En este caso, el usufructo se extinguirá una vez haya transcurrido el tiempo de finalización acordado.

• Usufructo vitalicio: que se termina una vez que el usufructuario ha fallecido. Además, si por alguna razón no se estipula expresamente la duración del usufructo, se entenderá que este es vitalicio, y por ende acabará cuando muera el que está gozando del bien ('usufructuario").

 ¿Para qué sirve el USUFRUCTO ?

El usufructo es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena pero siempre conservando la cosa, para luego devolvérsela a su dueño en los casos en que se pueda devolver.

Si la cosa es fungible (de las que se gastan o destruyen con el uso), entonces habrá que devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, dependiendo cual sea el caso.

El usufructo es el derecho a gozar de una propiedad ajena. Es decir, los usufructuarios podrán hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños. Se entiende entonces que los usufructuarios tienen uso y goce pero no pueden disponer de la cosa, excepto sí es una cosa de las que se gasta o destruye (como el dinero, por ejemplo).

Para entender mejor aún el usufructo, hay que verlo como un derecho que se tiene sobre un bien, el cual se divide en dos derechos: uno de propiedad y otro de uso y goce.

Lo que el usufructo hace es que, la persona que tiene ambos derechos, cede el de uso y goce a otra persona, quedándose solamente con el derecho de propiedad sobre la cosa.

Esto significa que la persona que tiene el derecho de propiedad, podría vender la cosa dada en usufructo, pero no podrá vender su uso y goce.

O sea que quien compra una cosa dada en usufructo, tendrá que esperar que el usufructo acabe para poder gozar y usar la cosa.

Un ejemplo de usufructo es que el dueño de un terreno dé en usufructo este terreno para que otro (usufructuario) pueda cultivar y cosechar el terreno. De esta manera el terreno sigue perteneciendo al dueño pero el usufructuario podrá cultivar, cosechar, hacer uso y gozar de esta cosecha como suya. El usufructuario deberá cuidar el terreno y devolverlo al dueño cuando se cumpla el plazo, en caso que haya un plazo, o cuando fallezca.

  

¿Sobre qué bienes se puede constituir un USUFRUCTO ?

Respecto de este tema, no existe en la ley una distinción sobre cuáles bienes pueden ser dados en usufructo y cuáles no, por lo que se entiende que se podrá constituir usufructo sobre cualquier bien del que se pueda alegar una propiedad.

Esto quiere decir que se podrá constituir usufructo tanto en bienes muebles (herramientas, autos, computadoras, etc.), como bienes raíces, es decir BIENES MOBILIARIOS y BIENES INMOBILIARIOS.

  

¿Puedo USUFRUCTUAR un Inmueble ?

Como se menciona en el punto anterior, el legislador no dejó una distinción respecto de cuales bienes pueden ser constituidos en usufructo y cuáles no. Por lo que se entiende que los bienes inmuebles o raíces pueden ser constituidos en usufructo, como por ejemplo un terreno, una casa, un apartamento, una finca, un local, etc.

Ahora, el usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito. Esto quiere decir que, para que el usufructo sea válido hay que inscribirlo en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

  

¿Por qué debería USUFRUCTUAR ?

El usufructo es un medio económico muy ventajoso, al poder dar uso de cosa ajena y gozar de los frutos de esta cosa durante un tiempo determinado,  o durante el resto de la vida (vitalicio).  En el caso de las herencias se usa bastante, ya que se podrán constituir usufructos testamentarios.

Por ejemplo, sea una familia compuesta de una madre, un padre y dos hijos. Si el padre falleciera, serían los dos hijos y la madre quienes les tocaría parte de la herencia.

El padre podría estipular en la herencia que una vez que fallezca, la madre tendrá el usufructo de la casa donde viven, esto quiere decir que si bien los propietarios de la casa pasarían a ser los dos hijos con su madre, será la madre la que pueda hacer uso y goce de esta casa, por ende no podrán venderla hasta que se acabe el usufructo. De esta forma el padre podrá asegurarse que los hijos no vendan la casa y la madre tenga su hogar.

Hace unos años se usaba el transferir el dominio de un bien a sus herederos antes de la muerte del dueño del bien, de esta forma el dueño conserva el uso y goce de la propiedad y los herederos se quedaban con la nuda propiedad. Así cuando falleciera el dueño, los herederos pasarían a tener el uso y goce de la propiedad.

Otro motivo para usufructuar es que el usufructo sirve para que la persona o las personas a las que se les da un bien inmueble en usufructo, sientan confianza y tranquilidad, pudiendo quedarse en el inmueble.

  

¿Puedo transferir mi derecho de USUFRUCTO?

Sí, el derecho a usufructo es transferible. Entonces, en caso de que ya no se quiera el usufructo o se quiera pagar una deuda con este derecho, se puede vender el derecho al usufructo, o arrendarlo, etc.

(Para mayor información, Ver artículos 823 al 869 del Código Civil Colombiano. Título IX “del Derecho de Usufructo”)

LOS DOCE (12) PRINCIPIOS BÁSICOS en la PERICIA de un DICTAMEN AVALUATORIO

Los principios financieros relativos a la determinación del Dictamen Avaluatorio de un bien inmueble o un servicio, etc., están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. El Dictamen Avaluatorio de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del mismo. Estos principios fundamentales principales, aplicados al inmueble en estudio, son pericialmente, los siguientes:

1)     PRINCIPIO DE CAMBIO:

Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor (dictamen avaluatorio). Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valora. Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:

1. Integración (Desarrollo y Construcción).

2. Equilibrio (Estado estático, vida útil).

3. Desintegración (Decadencia, salvamento, demolición).

Nada se queda estático. Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general aumentando su valor, o disminuyéndolo.

2)     PRINCIPIO DE REGRESIÓN:

Este principio económico se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y de la misma manera, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.

3)     PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN:

Este principio económico establece la posibilidad de que un inmueble pueda ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.

Cuando una propiedad puede ser medianamente reemplazada por otra, su valor  de negociación tiende a ser aproximadamente igual al costo de adquisición de una propiedad equivalente.

4)     PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO:

El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor. Los bienes raíces son valorados en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no ser, su uso actual.

Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, castigan el valor de un terreno. Igualmente menoscaban el valor de un terreno si su Dictamen Avaluatorio se realiza bajo este principio, por tanto las construcciones carecerán de valor y adicionalmente se debe tomarse en cuenta el costo de su demolición. Debiéndose tener en cuenta aspectos tales como:

·        El Terreno como si estuviera baldío.

·        Solo usos que son físicamente factibles

·        Solo usos redituables.

·        El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.

5)     PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO:

El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles. La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores. Este principio debe reflejar una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas afectara el valor.

6)   PRINCIPIO de INCREMENTO Y DECREMENTO de la RETRIBUCIÓN:

El Dictamen Avaluatorio de una propiedad debe estar determinado por el balance de los tres (3) factores de la producción, que son:

1. Trabajo (Salarios)

2. Organización (Gastos de operación).

3. Capital (Interés).

El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la inversión.

Un ejemplo de la aplicación de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el incremento en el costo de producción.

7)     PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:

Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la valoración de lotes con varios fondos. El avaluador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que este tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor profundidad podría hacer  improductiva una parte de dicho terreno.

El costo de las mejoras no contribuye, en la misma medida, al valor final de un bien inmueble. La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el de la inversión adicional.

8)     PRINCIPIO DE COMPETENCIA:

Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el avaluador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de producción.

Así, por ejemplo, un área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga beneficio. La ganancia ánima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa. (exceso de oferta)

9)     PRINCIPIO DE CONCORDANCIA:

A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.

Los APARTAMENTOS y las VIVIENDAS en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad, condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y sociales similares.

10)  PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN:

Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.

El valor actual de un inmueble es una medida de los beneficios futuros en este principio se basa el enfoque de capitalización de ingresos o rentas.

11)  PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:

Este principio económico establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable más idóneo, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor avaluatorio más alto.

12)  PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA:

La demanda de un bien inmueble está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.

La oferta de mercado se conforma por la disponibilidad de inmuebles en cartelera, al igual que otras mercancías. Estableciendo este principio que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda, y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de los inmuebles en demanda, mientras que cuando ocurre lo contrario, este aumenta. Este principio económico señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así  como de una relación directa entre la demanda y el precio final de adquisición.

PARTICIONES: PARTICIÓN DE HERENCIA

Al repartir una HERENCIA, se ha de determinar primero, las personas o familiares del fallecido que tienen derecho a recibir HERENCIA.

El artículo 1040 del código civil señala las personas que forzosamente tienen derecho a recibir en herencia parte o todo el patrimonio del fallecido.

Los HEREDEROS tendrán derechos de HERENCIA, en el siguiente orden:

El cónyuge no participa de la herencia por cuanto por derecho propio le pertenece el 50% del patrimonio de la sociedad conyugal.

Los nietos no tienen derecho a participar de la herencia sino a través de representación según lo señala el artículo 1043 del código civil. Por representación se debe entender que el hijo tiene derecho a la herencia, pero si el hijo ha fallecido, los nietos tienen derecho a la parte que le correspondía al hijo fallecido.

Los ABUELOS no tienen derecho a HERENCIA, por cuanto la Ley no los consideró HEREDEROS.

Los TÍOS no tienen derecho a HERENCIA, por cuanto la Ley no los consideró HEREDEROS.

TESTAMENTO.- Si el fallecido dejó un testamento, la PARTICIÓN de la HERENCIA se liquida de acuerdo con lo que disponga el TESTAMENTO.

Si existe testamento, los HEREDEROS indicados tienen derecho a recibir su parte de acuerdo a lo que dispone el artículo 1242 del código civil, que señala: " que previas deducciones de ley, la mitad de los bienes del causante se deben repartir entre los herederos legitimados, que son los ya señalados en el cuadro.

La otra mitad es la denominada CUARTA DE MEJORAS y de LIBRE DISPOSICIÓN, que el testante puede asignar libremente a quien quiera, ya sea a un heredero en especial, a un familiar que no sea heredero por ley, o a un particular cualquiera.

PARTICIÓN DE LA HERENCIA.- La herencia se puede repartir de tres formas: voluntaria, por vía judicial o mediante un curador.

Es oportuno recordar que la PARTICIÓN de bienes también se conoce como LIQUIDACIÓN de la SUCESIÓN, que es notarial o judicial.

PERTENENCIA: LA SUMA DE POSESIONES

La suma de posesiones consiste en la adición el tiempo de posesión del poseedor anterior o poseedores anteriores, con el tiempo de posesión del actual poseedor en términos del artículo 778 del Código Civil.

A través de la suma de posesiones se logra que los años que invirtió un poseedor para adquirir la propiedad del bien, no se pierdan al pasar a manos de otra persona que también tiene el animus de hacerse dueño de la cosa. 

De esta manera, cuando una persona vende un inmueble del que no es propietario, sino que solamente tiene la posesión, el comprador adquiere la posesión y puede sumar el tiempo de posesión que acumuló quién le vendió la posesión.

Esto es importante porque la propiedad del dominio se adquiere por prescripción adquisitiva extraordinaria luego de tener la posesión por un término de 10 años. 

Así, cuando Pedro tiene una posesión por 6 años y la vende a Juana, Juana suma los 6 años de posesión que ostentó pedro de modo que únicamente debe esperar 4 años para completar los 10 años de posesión que le permiten reclamar la pertenencia del precio por prescripción adquisitiva del dominio.

Tomado de gerencie.com

Proceso de PERTENENCIA o Prescripción Adquisitiva

En Colombia existen cinco modos de adquirir el dominio que son la tradición, la accesión, la sucesión por causa de muerte, la ocupación y la prescripción adquisitiva de dominio; esta última también puede ser extintiva del dominio. 

La prescripción adquisitiva de dominio se da cuando se ha poseído un bien por determinado tiempo. 

El Código civil Colombiano en su artículo 762 define la posesión de la siguiente manera: «es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él," 

"El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo".

La posesión puede ser regular o irregular; la primera se da cuando existe justo título y buena fe mientras que en la segunda no es necesario ninguno de estos requisitos. 

Hay que diferenciar la posesión de la mera tenencia, en la mera tenencia se reconoce la propiedad de otro; es decir por ejemplo Juan tiene la cosa, pero la tiene a nombre de otro, no ejerce ánimo de dueño, es como si simplemente cuidara la cosa o disfrutara de ella.

Y entonces: ¿cuándo se da la la prescripción adquisitiva de dominio ?: Se requiere haber poseído el bien, si la prescripción es ordinaria cinco (5) años y diez (10) años si es extraordinaria, claro esto en cuanto a bienes inmuebles se refiere. La ordinaria se da cuando se ha poseído de manera regular el bien y la extraordinaria cuando se ha poseído de manera irregular. 

Anteriormente el Código Civil establecía diez (10) años para la prescripción ordinaria y veinte (20) para la extraordinaria, pero la ley 791 de 2002 redujo la prescripciones veintenarias a diez (10) años y estableció el tiempo de la prescripción ordinaria en cinco (5) años. 

La modificación realizada por esta ley es muy importante ya que reduce el tiempo para las personas que han poseído y ejercido su ánimo de señor y dueño, dándoles la posibilidad que en menor tiempo puedan por declaración judicial a través del proceso de pertenencia (requiere Dictamen Pericial) para tener la propiedad.

Tomado de gerencie.com   

Dictamen Pericial de DAÑOS en COMPRA de VIVIENDA NUEVA

La Ley 1796 de 2016, más conocida como la Ley de Protección al Comprador de Vivienda, cuya aplicación corresponde a los nuevos proyectos constructivos de vivienda sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, y con Licencia de Construcción aprobada a partir del 13 de julio de 2016, garantiza al COMPRADOR de VIVIENDA NUEVA para que pueda reclamar por fallas constructivas LEVES, GRAVES y GRAVÍSIMAS. (aplica para todo el territorio colombiano).

El artículo 8 establece que el Constructor o Enajenador de Bien Inmueble Nuevo destinado a vivienda, estará obligado, sin perjuicio de lo relacionado con los temas de garantías -Ley 1480 de 2011-, a pagar los perjuicios patrimoniales causados al Consumidor, Usuario o Destinatario Final que se vean afectados por algún vicio de la construcción, vicio en el suelo o en los materiales que el Propietario Inicial o el Constructor hayan debido conocer en razón de su oficio, -numeral 3 del artículo 2060 del C.C., y que a causa de él se genera ruina o amenaza de ruina, esto es, la destrucción total o parcial del inmueble o la posibilidad cierta de que esto suceda en el futuro, dentro del decenio (10 años) siguientes a la expedición de la escritura pública de “Certificación Técnica de Ocupación” –artículo 6 Ley 1796 de 2016-

Veamos cada una de las denominaciones de DAÑOS, por su magnitud, y el tiempo para su reclamación:

Afectaciones gravísimas.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones estructurales o que amenacen ruina en todo o parte de los bienes privados o de uso particular o de los bienes comunes o que ponga en peligro la vida de las personas” y serán sancionadas cuando se hubieran presentado dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, o dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha de las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones.

Afectaciones graves.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones de habitabilidad, uso o funcionamiento de los bienes privados o de dominio particular o la utilización de los bienes comunes, que no implican daño estructural o amenaza de ruina en el inmueble. Pueden presentarse, entre otros, en los siguientes casos, v dependen de la naturaleza del bien, así:

• En bienes privados o de dominio particular: acabados, humedades, falta de suministro de servicios públicos esenciales definitivos y cualquier otro hecho que afecte la habitabilidad, uso o funcionamiento de los inmuebles, y no implique el daño estructural de las viviendas.

• En bienes comunes: hundimiento de superficies de circulación, cerramientos, cuartos de basura, acabados, humedades, canales y bajantes, equipos especiales, falta de suministro de servicios públicos esenciales definitivos, sistema de detección y extinción de incendios o cualquier otro hecho que no garantice las condiciones en materia de seguridad humana o que afecte la utilización y disposición de las zonas comunes..:. 

Afectaciones leves.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que se presentan por aquellos defectos que ocurren como resultado del proceso constructivo y no afectan la habitabilidad, uso o funcionamiento del inmueble”. y serán sancionadas cuando se hubieren presentado dentro del año siguiente a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, según el caso, o dentro del año siguiente a las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones.

PERITAJE - CENTRO DE ARBITRAJE - Cámara de Comercio

El peritaje es un servicio que le permite acceder a una lista de expertos o peritos, preparados para emitir conceptos de carácter técnico, bien sea dentro de un trámite judicial, arbitral o administrativo, para resolver una controversia o simplemente, por fuera de un trámite determinado, para contar con una opinión experta.

Qué es un PERITAJE: Es un estudio que realiza un experto sobre un tema determinado, el cual está preparado para emitir conceptos de carácter técnico, bien sea dentro de un trámite judicial, arbitral o administrativo.

MODALIDADES:

• Peritaje. Cualquier persona natural o jurídica puede solicitar la designación de un perito, con el fin de que emita un concepto sobre los aspectos solicitados.

• Peritaje vinculante. Si la solicitud se basa en la existencia de una controversia, las partes podrán acordar que el concepto emitido por el perito sea vinculante para ellas. El concepto tendrá los efectos de una transacción y resolverá definitivamente las diferencias.