Dictamen Pericial de DAÑOS en COMPRA de VIVIENDA NUEVA

La Ley 1796 de 2016, más conocida como la Ley de Protección al Comprador de Vivienda, cuya aplicación corresponde a los nuevos proyectos constructivos de vivienda sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, y con Licencia de Construcción aprobada a partir del 13 de julio de 2016, garantiza al COMPRADOR de VIVIENDA NUEVA para que pueda reclamar por fallas constructivas LEVES, GRAVES y GRAVÍSIMAS. (aplica para todo el territorio colombiano).

El artículo 8 establece que el Constructor o Enajenador de Bien Inmueble Nuevo destinado a vivienda, estará obligado, sin perjuicio de lo relacionado con los temas de garantías -Ley 1480 de 2011-, a pagar los perjuicios patrimoniales causados al Consumidor, Usuario o Destinatario Final que se vean afectados por algún vicio de la construcción, vicio en el suelo o en los materiales que el Propietario Inicial o el Constructor hayan debido conocer en razón de su oficio, -numeral 3 del artículo 2060 del C.C., y que a causa de él se genera ruina o amenaza de ruina, esto es, la destrucción total o parcial del inmueble o la posibilidad cierta de que esto suceda en el futuro, dentro del decenio (10 años) siguientes a la expedición de la escritura pública de “Certificación Técnica de Ocupación” –artículo 6 Ley 1796 de 2016-

Veamos cada una de las denominaciones de DAÑOS, por su magnitud, y el tiempo para su reclamación:

Afectaciones gravísimas.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones estructurales o que amenacen ruina en todo o parte de los bienes privados o de uso particular o de los bienes comunes o que ponga en peligro la vida de las personas” y serán sancionadas cuando se hubieran presentado dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, o dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha de las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones.

Afectaciones graves.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones de habitabilidad, uso o funcionamiento de los bienes privados o de dominio particular o la utilización de los bienes comunes, que no implican daño estructural o amenaza de ruina en el inmueble. Pueden presentarse, entre otros, en los siguientes casos, v dependen de la naturaleza del bien, así:

• En bienes privados o de dominio particular: acabados, humedades, falta de suministro de servicios públicos esenciales definitivos y cualquier otro hecho que afecte la habitabilidad, uso o funcionamiento de los inmuebles, y no implique el daño estructural de las viviendas.

• En bienes comunes: hundimiento de superficies de circulación, cerramientos, cuartos de basura, acabados, humedades, canales y bajantes, equipos especiales, falta de suministro de servicios públicos esenciales definitivos, sistema de detección y extinción de incendios o cualquier otro hecho que no garantice las condiciones en materia de seguridad humana o que afecte la utilización y disposición de las zonas comunes..:. 

Afectaciones leves.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que se presentan por aquellos defectos que ocurren como resultado del proceso constructivo y no afectan la habitabilidad, uso o funcionamiento del inmueble”. y serán sancionadas cuando se hubieren presentado dentro del año siguiente a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, según el caso, o dentro del año siguiente a las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones.

IMPORTANCIA PLUS DEL DICTAMENPERICIAL

Son variados los medios que pueden utilizar las partes para probar los hechos y sustentar la pretensión, aunque con los sistemas procedimentales actuales en el campo de lo contencioso administrativo y de la justicia  ordinaria, adquiere una importancia y relevancia considerable el medio probatorio denominado "dictamen pericial" o “dictamen de expertos", pues, por disposición de los mismos estatutos procesales, la parte que pretenda que se le reconozca una "indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras" deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente.

Para lo anterior, deberá discriminar cada uno de sus "conceptos", como lo prevé el artículo 206 del CGP, exigencia que en ocasiones se torna imposible sin un “dictamen pericial” que determine, técnicamente y con exactitud, las partidas que se pretenden reclamar.

La doctrina ha atribuido a la anterior disposición ser el primer resquicio normativo que indica la necesidad de lo que se ha denominado “dictamen pericial previo o anticipado".

NOVEDAD EN LA REGULACIÓN

La existencia de este tipo de pruebas anticipadas no era ajena al ordenamiento jurídico colombiano, pues el CPACA había previsto que las partes podrán aportar el “dictamen pericial” con la demanda y con su contestación, según fuere el caso, tal como se encuentra regulado en los incisos 1º., 2º. y 3o del artículo 212 de ese estatuto.

Lo relevante jurídicamente es que este solo estaba reglado taxativamente en el procedimiento administrativo, no era generalizado que los juristas en materia civil y arbitral lo usaren. Lo que cambió con la entrada en vigencia del CGP es que este estimula y da facultades para que las partes aporten el “dictamen pericial” con la demanda y/o con la contestación.

Los abogados litigantes exitosos prefieren tener un “dictamen pericial” que les dé certeza sobre los montos de las pretensiones económicas e indemnizatorias, a fin de realizar un juramento estimatorio técnico y serio con menores dudas; además de una prueba que desde el principio ingresa al proceso, que será debatida y sometida a contradicción, pero con la tranquilidad de haber sido preparada por un experto en la materia con (i) el reconocimiento científico, académico y social necesario; (ii) el tiempo suficiente para presentar un “dictamen pericial” objetivo, imparcial, soportado y minucioso y (iii) que brinde certeza y tranquilidad al juez en sus decisiones.

EL PLUS del DICTAMEN PERICIAL

La demanda acompañada de un “dictamen pericial” con las anteriores características es una pieza procesal que incorpora en su ser un "plus", una ventaja práctica que definitivamente hace más difícil la tarea del oponente y pone a las partes en un escenario de mayor certeza, que, incluso, los invita a la conciliación.

Tomado de AMBITO JURÍDICO -LEGIS-, 25 de abril-8demayo de 2016, artículo “EL DICTAMEN PERICIAL PREVIO”, Dr. César M. Ochoa

DICTÁMENES PERICIALES con aplicación de las NORMAS PROCESALES VIGENTES

Un saludo:

DICTÁMENES PERICIALES quiere participar a la comunidad académica, estudiosa, técnica, científica y que usualmente fundamenta sus argumentaciones jurídicas en conceptos tales como peritajes, evaluaciones y ponderaciones técnicas, que a partir de la fecha cuentan con un PORTAL en INTERNET desde el cual podrán dirigir sus consultas, preguntas técnicas, cotizar peritajes, y demás temas necesarios para cumplir e implementar la vida técnico jurídica del os procedimientos legales.

Entre los propósitos centrales de DICTÁMENES PERICIALES está el de servir como página consultiva y de asesoramiento a todas las personas del orden nacional, departamental y municipal, a los usuarios obligados de la Rama Judicial, a las instituciones o entidades del orden público o del sector privado, a los profesionales del derecho, a los usuarios de la justicia, a las partes de un proceso, y de los particulares en general acerca de:

• Elaboración de estudios y conceptos de orden técnico, científico, jurídico o peritajes, que sean solicitados, en aplicación de los principios de interés particular y general (ingeniería, economía, arquitectura, suelos, medio ambiente, etc.), y los consagrados en normas procesales que regulen la materia.

Por tanto, desde estas páginas, desde ahora queremos invitarlos a conocer nuestros servicios profesionales en las variadas disciplinas del conocimiento, como auxiliares técnicos de la justicia, con más de 20 años de experiencia en Dictámenes Periciales, para Inspecciones de Policía, Juzgados Municipales, Juzgados Promiscuos, Juzgados del Circuito, Tribunales Administrativos, Juzgados Superiores, Corte Suprema, Fiscalías, etc., en aplicación de las normas procesales vigentes consagradas en el Artículo 48 numerales 2 y 4, artículos 226, 227 y 228 del CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO que facultan a las partes y al Juez para designar peritos acudiendo a Instituciones o personas especializadas.