La promesa de compraventa es un contrato en el que las partes se obligan a cumplir con determinada condición, o se obligan a hacer algo, o a dar algo, como puede ser por ejemplo la enajenación de una casa o un local comercial, donde el promitente vendedor se compromete vender y el promitente comprador se compromete a comprar.
Ahora, si uno de los promitentes no cumple con la promesa realizada, ¿Qué puede hacer la otra parte?
Por ejemplo, si el vendedor se niega a vender la casa que prometió vender, ¿Qué puede hacer el que pretendía comprarla?
En este caso la parte que ha cumplido puede optar por las opciones que le ofrece el artículo 1546 del código civil:
«CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»
Y al respecto tiene dicho la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós:
«En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.»
Seguidamente ha dicho la misma sala.
«Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.
Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución o el cumplimiento del contrato.»
En palabras sencillas, la parte que cumple puede exigir a la incumplida una de dos cosas: que se resuelva el contrato o que se ordene el cumplimiento del contrato.
Tomado de Gerencie.com